從去年10月份部分大中城市開(kāi)啟的限購限貸調控政策到今年3月以北京為首的樓市調控加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著(zhù)新的轉變。萬(wàn)科董事會(huì )主席、首席執行官郁亮半年內三次接受了央媒的專(zhuān)訪(fǎng)，并闡釋了他眼中中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉變。
樓市不會(huì )崩盤(pán)
2016年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣(mài)不出去，地方企業(yè)合力采取補貼、促銷(xiāo)等手段去庫存；另一邊，一些大中城市銷(xiāo)售漸熱，房?jì)r(jià)在不經(jīng)意間過(guò)快上漲，“夫妻為買(mǎi)房離婚”、“某地再現日光盤(pán)”等新聞層出不窮。亦有輿論指出“部分城市樓市的高燒狀態(tài)，正朝著(zhù)泡沫化的方向演變”。
而在10月份前后的限購限貸等調控措施又讓市場(chǎng)快速降溫。面對樓市突然坐上“過(guò)山車(chē)”，2016年12月底，郁亮在接受《人民日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)給大家下了一顆定心丸，在他看來(lái)，樓市不存在崩盤(pán)的風(fēng)險。
郁亮指出，“（2016年）年初的市場(chǎng)氛圍遠不像6月份之后。當時(shí)，我們還專(zhuān)門(mén)設立了去庫存獎項，想盡辦法促銷(xiāo)。”回顧2016年樓市的變化，郁亮直言“沒(méi)有預料到”。
在郁亮看來(lái)，2016年這一輪房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠桿確實(shí)出了些問(wèn)題。一方面，社會(huì )上貨幣總量擴大、買(mǎi)房杠桿過(guò)高，使得很多沒(méi)有足夠購買(mǎi)力的人也去搶購房子，助長(cháng)了市場(chǎng)恐慌情緒，一些地方出現的“首付貸”更是將調節買(mǎi)房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面，買(mǎi)地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開(kāi)發(fā)商高價(jià)競拍、推高了地價(jià)，從而推高了房?jì)r(jià)。
不過(guò)，郁亮指出未來(lái)一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，價(jià)格也可能回落。”在郁亮看來(lái)，“崩盤(pán)”的風(fēng)險在我國并不存在，“杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風(fēng)險較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見(jiàn)了，政府調控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”
房?jì)r(jià)單邊上漲時(shí)代必然結束
時(shí)隔三個(gè)月，為了抑制投機炒房的漏洞，越來(lái)越多的城市開(kāi)始在短時(shí)間內密集出臺調控政策加碼樓市調控。今年3月17日以來(lái)，以北京為首的政策疊加調控開(kāi)始從一線(xiàn)城市蔓延到南京、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區域。
面對著(zhù)一些城市房?jì)r(jià)持續走高，郁亮在今年3月接受《經(jīng)濟參考報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)給出的回答是：房?jì)r(jià)單邊上漲時(shí)代必然結束。
在郁亮看來(lái)，2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總銷(xiāo)售規模創(chuàng )造了歷史新紀錄，但幸福與憂(yōu)慮的邊界并非那么清晰。去年以來(lái)，一些城市樓市持續火爆，但高處不勝寒，國家及時(shí)調控，是非常必要的和令人欣慰的，這對穩健經(jīng)營(yíng)、有志于長(cháng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好。
郁亮指出，購房存在杠桿，所以短期內，貨幣供應、流動(dòng)性、房貸政策對房?jì)r(jià)有影響，甚至有很大的影響。但長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)必然由供求關(guān)系決定。如果不是只看幾個(gè)核心城市，而是看全國的話(huà)，那么供求關(guān)系的真相就是：需求高點(diǎn)已過(guò)，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房?jì)r(jià)一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長(cháng)。所以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高速增長(cháng)時(shí)代。
郁亮表示，房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有淪落為“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，但快速上漲、普遍上漲的局面已經(jīng)結束，開(kāi)始進(jìn)入平穩增長(cháng)、城市分化的新階段。
在郁亮看來(lái)，如果沒(méi)有大的宏觀(guān)金融貨幣環(huán)境變化，未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢應該趨于穩定，長(cháng)期漲幅不應該高過(guò)居民收入增幅，短期來(lái)看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)暴漲的可能性在減小，而房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險相比以前在增加。
住房調控有解
在樓市調控不斷加碼下，今年上半年，一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市過(guò)熱的現象得到了有效的抑制。
7月19日，據新華社報道，郁亮在接受采訪(fǎng)時(shí)指出，樓市功能回歸，住房調控有解。
郁亮指出，此次房地產(chǎn)行業(yè)的調控有點(diǎn)像回到1998年左右。那時(shí)候住房改革剛剛開(kāi)始，啟動(dòng)了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，建立了不同類(lèi)型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動(dòng)內需增長(cháng)。
在郁亮看來(lái)，當時(shí)那個(gè)階段跟現在這個(gè)階段很接近。我們又回到了1998年當時(shí)定位的初衷，解決普通人居住問(wèn)題，“只住不炒”既帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)滿(mǎn)足老百姓消費需求升級，又讓大家住有所居，所以房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展后回到了新的起點(diǎn)上，就是解決老百姓的居住問(wèn)題。
今年上半年，從中央到地方政府，宏觀(guān)調控政策頻頻加碼，市場(chǎng)出現了明顯反應，房?jì)r(jià)上漲勢頭得到遏制。
郁亮稱(chēng)，今天行業(yè)站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬(wàn)套，其他部分城市也公布了類(lèi)似計劃，標志著(zhù)一線(xiàn)城市正為解決居住問(wèn)題做努力。
在郁亮看來(lái)，租售并舉是建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的重要舉措之一，而長(cháng)效機制的核心是需要回到解決普通人居住問(wèn)題，尤其要立足解決年輕人的居住問(wèn)題，因為年輕人住房問(wèn)題不解決社會(huì )就會(huì )不穩定，現在年輕人居住有幾個(gè)問(wèn)題出現，其中一個(gè)是房?jì)r(jià)太高，以至于年輕人沒(méi)有能力一下子買(mǎi)房，這可以通過(guò)供應租賃房等方式來(lái)使得城市青年居住問(wèn)題通過(guò)租售兩條腿來(lái)解決；在售的問(wèn)題上也應該考慮提供更多的可支付住宅，就是年輕人買(mǎi)得起的住宅。
在郁亮看來(lái)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費大有可為，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè)、養老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。
對于當前一線(xiàn)城市樓市出現“僵局”，而三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)比較火熱的情況，郁亮認為，高房?jì)r(jià)很大程度上是一種貨幣現象，但現在有兩個(gè)轉折點(diǎn)。一個(gè)是貨幣政策穩健中性，“緊平衡”在較長(cháng)時(shí)間內是流動(dòng)性總基調，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個(gè)是“只住不炒”現在十分明確。這兩個(gè)因素是行業(yè)加速轉型的關(guān)鍵。
郁亮稱(chēng)，中國城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來(lái)，特大城市的承載能力到了極限，要素價(jià)格上升，企業(yè)、勞動(dòng)力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)單地將城市劃分為一二三四線(xiàn)已經(jīng)不夠，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線(xiàn)城市、強二線(xiàn)城市的周邊區域，伴隨著(zhù)城市圈帶的擴張，都有很大發(fā)展空間。
而軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來(lái)，結合我們回到“只住不炒”的原點(diǎn)、初心，再加上金融縮表等背景。郁亮稱(chēng)，我認為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費大有可為，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè)、養老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來(lái)，萬(wàn)科的布局也將出現變化，會(huì )更強調特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念、方向會(huì )有調整。
在郁亮看來(lái)，高房?jì)r(jià)問(wèn)題突出的城市就幾十個(gè)，都存在供給不足的原因。一些特大城市的周邊城市，是否應該限價(jià)、限購值得商榷，因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。
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