融創(chuàng )收購萬(wàn)達資產(chǎn)，需把握好“杠桿”以控制好風(fēng)險

　　融創(chuàng )斥資632億元收購萬(wàn)達資產(chǎn)一事出現最新進(jìn)展。7月11日早間，融創(chuàng )中國發(fā)布“非常重大收購事項就目標項目公司和目標酒店資產(chǎn)合作訂立框架協(xié)議”及“恢復股份買(mǎi)賣(mài)”的公告。除了披露萬(wàn)達向融創(chuàng )貸款296億元之外，記者還發(fā)現，按照雙方約定，收購完成文旅資產(chǎn)后，融創(chuàng )每年將向萬(wàn)達支付6.5億元的咨詢(xún)費用，支付周期為20年。

　　《等深線(xiàn)》記者梳理發(fā)現，融創(chuàng )此次收購并非如孫宏斌所說(shuō)全部來(lái)自自有資金，還通過(guò)萬(wàn)達貸款支付。對此，市場(chǎng)表示，萬(wàn)達借錢(qián)給融創(chuàng )收購自己。截至發(fā)稿，復牌后的融創(chuàng )中國報15.7港元，漲6%。

　　第四筆支付款出現萬(wàn)達借款

　　根據交易細節，此次合作的支付方式共分四筆付款?？蚣軈f(xié)議簽署當日，融創(chuàng )先支付25億元;2017年7月31日或之前，萬(wàn)達配合融創(chuàng )完成對標的的盡職調查，雙方簽署正式協(xié)議后3日內，融創(chuàng )累計支付至合作事項總價(jià)款的20%，即人民幣126.34億元。

　　正式協(xié)議簽署后，萬(wàn)達開(kāi)始準備目標酒店資產(chǎn)轉讓過(guò)戶(hù)前所需的所有手續，融創(chuàng )推動(dòng)盡快取得股東在本公司股東大會(huì )的審批，并在90天內支付轉讓價(jià)款累計至人民幣335.95億元。這意味著(zhù)，融創(chuàng )將在未來(lái)不到四個(gè)月的時(shí)間里，分三次付完其中336億元的交易資金。

　　但值得注意的是，第四筆付款是萬(wàn)達通過(guò)指定銀行向融創(chuàng )發(fā)放的三年貸款，等于說(shuō)萬(wàn)達借錢(qián)給融創(chuàng )收購了自己。

　　公告顯示，萬(wàn)達收到第三筆付款后5個(gè)工作日，萬(wàn)達通過(guò)指定銀行向融創(chuàng )發(fā)放貸款人民幣296億元，期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率。融創(chuàng )收到該貸款后2日內，再向萬(wàn)達支付剩余對價(jià)295.75億元。

　　對此，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉分析認為，現在外界說(shuō)萬(wàn)達借融創(chuàng )的錢(qián)收購自己，在我看來(lái)，融創(chuàng )不管是用自有資金，用金融機構的錢(qián)，還是借萬(wàn)達的錢(qián)，或通過(guò)萬(wàn)達借銀行的錢(qián)，不管是怎樣的方式，最終都是要還的，只是杠桿如何用的問(wèn)題。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為，從此次公告至少可以看出，融創(chuàng )的收購資金來(lái)源有一部分是通過(guò)銀行貸款進(jìn)行的，或者說(shuō)此前的大規模收購中，并不是完全出于自有資金的收購。之所以萬(wàn)達主動(dòng)貸款給融創(chuàng )，或有兩個(gè)考慮。第一是此次收購金額較大，在資產(chǎn)并購協(xié)議中，萬(wàn)達就已經(jīng)承諾提供金融支持，目前為了讓整個(gè)資產(chǎn)包可以一次性交割。第二是由于項目標的較大，通過(guò)萬(wàn)達主動(dòng)性貸款，也相當于為資產(chǎn)轉讓提供了一個(gè)擔保，即融創(chuàng )收購此類(lèi)項目實(shí)際上也承擔了對萬(wàn)達的一部分債務(wù)責任。

　　所購文旅項目，超過(guò)84%為可銷(xiāo)售面積

　　交易之后，這些項目公司由融創(chuàng )獨立運營(yíng)管理和物業(yè)的銷(xiāo)售。萬(wàn)達方面將委派項目負責人，并設立持有物業(yè)部，來(lái)負責持有物業(yè)的運營(yíng)。

　　公告顯示，目標項目公司由買(mǎi)方獨立營(yíng)運管理，買(mǎi)方委派目標項目公司常務(wù)總經(jīng)理，并負責銷(xiāo)售物業(yè)。賣(mài)方委派目標項目公司總經(jīng)理，并在目標項目公司名下設立持有物業(yè)項目部，并由賣(mài)方委派項目部總經(jīng)理，負責持有物業(yè)的運營(yíng)。買(mǎi)方委派持有物業(yè)項目部一名財務(wù)人員、一名成本人員。

　　值得注意的是，公告還提到，十三個(gè)文化旅游項目持有物業(yè)的規劃方案、建設等，按照賣(mài)方已確定的方案和計劃執行。十三個(gè)文化旅游項目的管理成本由目標項目公司承擔及每個(gè)目標項目公司每年向萬(wàn)達支付5000萬(wàn)元的管理咨詢(xún)費，合同期限為20年。

　　這意味著(zhù)，在之后的20年，十三個(gè)文旅項目公司每年將向萬(wàn)達支付6.5億元的管理咨詢(xún)費。

　　此外，在文化旅游項目持有物業(yè)由賣(mài)方運營(yíng)管理期間，有關(guān)物業(yè)使用“萬(wàn)達文化旅游城”的品牌，買(mǎi)方有權將買(mǎi)方品牌用于銷(xiāo)售物業(yè)。合作事項完成后，目標項目公司的貸款繼續由目標項目公司承擔。賣(mài)方及其關(guān)聯(lián)方為目標項目公司提供的擔保措施，轉為由買(mǎi)方提供擔保措施。

　　對于此次收購前景，融創(chuàng )充滿(mǎn)信心。其在公告中表示，此次與大連萬(wàn)達商業(yè)合作的十三個(gè)文化旅游項目區位優(yōu)勢明顯，土地價(jià)格合理，并且超過(guò)84%為可銷(xiāo)售面積。同時(shí)，七十六家酒店均位于所在城市的核心地段，并與四個(gè)大連萬(wàn)達商業(yè)自營(yíng)酒店品牌和多個(gè)國際知名豪華酒店管理品牌進(jìn)行合作。

　　融創(chuàng )強調，以上項目合作完成后，公司未來(lái)也將繼續和大連萬(wàn)達商業(yè)在其他項目上以及電影等領(lǐng)域進(jìn)一步探討和加大合作力度。此次合作，以合理的成本為本公司補充大量?jì)?yōu)質(zhì)土地儲備和物業(yè)資產(chǎn)，將為公司未來(lái)持續健康發(fā)展提供巨大的支持。

　　張宏偉表示，融創(chuàng )在此次收購過(guò)程中會(huì )利用足“杠桿”，再加上這個(gè)資產(chǎn)包的批發(fā)賣(mài)給融創(chuàng )價(jià)格已經(jīng)被壓得比較低，融創(chuàng )即使收過(guò)來(lái)，一個(gè)一個(gè)項目單獨出售出去也是有得賺的。只是這個(gè)過(guò)程中需要把握好“杠桿”，控制好風(fēng)險。