2017年中秋國慶“超長(cháng)假期”，樓市“金九銀十”卻經(jīng)歷空前的冷場(chǎng)，從側面刻畫(huà)出了近一年間的樓市劇變。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 去年“930新政”實(shí)施至今，樓市一年間經(jīng)歷了猛烈的調控浪潮，限購、限貸、限商、限價(jià)、限售等政策襲如暴風(fēng)驟雨，行政力強勢致冷房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從過(guò)往實(shí)踐看，“限字令”催生的市場(chǎng)平衡頗為脆弱，調控遠未能畫(huà)上句號。當下，樓市站在“十字路口”，房?jì)r(jià)“大起大落”風(fēng)險猶存，亟須建設長(cháng)效機制。
調控：從“調”到“控”
業(yè)內人士認為，延續十余年的樓市調控主旋律當下越發(fā)緊促高亢，一年內強勢完成了從“調”到“控”的巨大轉折。行政力貫穿需求、供給、價(jià)格三大市場(chǎng)要素，正在重構樓市秩序。
——控需求：限售、限貸、限購三管齊下，降低購房意愿，抬高投機門(mén)檻。
9月22日以來(lái)，多個(gè)城市聚焦限售，出臺新一輪調控政策，使得執行不同年限限售政策的城市數量接近50個(gè)。
“限制商品房銷(xiāo)售、剝奪商品屬性，關(guān)閉了短期炒房的大門(mén)，能有效牽制樓市投機的腳步。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，限售政策緊扣“房子是用來(lái)住的”的定位，圍繞需求做減法、給樓市降溫。
政策圍繞需求端發(fā)力，還對準長(cháng)期投資者，提高房貸利率，強力遏制“杠桿入市”。
半月談?dòng)浾哒{研了解到，從此前較為普遍的打八折，到目前最高上漲20%，北上廣深以及杭州、南京、成都等熱門(mén)城市房貸利率年內持續攀升，杠桿購房長(cháng)期成本大幅上揚。
——控供給：“購租并舉”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，買(mǎi)房不再是扎根城市的唯一選擇。
北京提出今后五年推進(jìn)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權住房和50萬(wàn)套租賃住房落地，上海、廣州、杭州推出多塊“只租不售”住房用地，深圳則提出建設人才租賃住房、企業(yè)配建自持租賃住房、收儲城中村房統一租賃等。一些地方還在嘗試，逐步剝離戶(hù)籍、學(xué)籍等與商品房之間的關(guān)聯(lián)。
政策供給端發(fā)力也著(zhù)手“規范”，限制“類(lèi)住宅”干擾市場(chǎng)。今年3月底，北京市住建委發(fā)布公告，明確“商辦類(lèi)項目最小切割單元劃定在500平方米”，“銷(xiāo)售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì )組織，而非個(gè)人”等。記者了解到，目前已經(jīng)有20多個(gè)城市出臺類(lèi)似“限商”政策。
——控價(jià)格：在需求端做減法、供給端做加法的前提下，調控政策還實(shí)施限價(jià)管制，以2016年10月房?jì)r(jià)為紅線(xiàn)，設置了房?jì)r(jià)“天花板”。
商品房交易的市場(chǎng)化程度較高，但并非意味著(zhù)其能任意發(fā)展。此前十余年，房地產(chǎn)市場(chǎng)化突飛猛進(jìn)的進(jìn)程中，房子的投資屬性持續放大，投機心態(tài)和行為蔓延，扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系、導致價(jià)格信號失靈。
在穩定市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格紅線(xiàn)是對“減少需求、增加供給”調控政策執行的倒逼，是對投機行為的監測，也是對調控成效的檢驗。
心態(tài)：“拐點(diǎn)”難期
在濃烈的調控氛圍中，“樓市拐點(diǎn)已至”、“房?jì)r(jià)歷史大頂”的聲音漸起，不少輿論認為樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有、顛覆性的變革。然而，強烈的政策信號仍難給樓市劃定清晰的走向，市場(chǎng)參與者的心態(tài)照舊復雜分化。
“調控動(dòng)了真格，我也不敢再等房?jì)r(jià)下跌。”碩士畢業(yè)后留京六年的白領(lǐng)李大偉說(shuō)，這些年他對樓市調控、房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”的每一絲期待、僥幸與遲疑，都化作無(wú)情的打臉和懊悔的淚水，“今后但凡再有機會(huì )，我都會(huì )奮力一搏”。
記者調研發(fā)現，具體到個(gè)體購房者，尤其是對入城剛需而言，看跌的預期已然敗給了過(guò)往的經(jīng)歷，“有錢(qián)趕緊買(mǎi)房”的想法仍然占據主流。
對于部分樓市投資者而言，調控高壓線(xiàn)仍然抵不住暴利的誘惑，買(mǎi)房仍是首選。有樓市投資客分析說(shuō)，結合歷史規律看房?jì)r(jià)下跌與上漲的可能，當下在大中城市買(mǎi)房的收益仍然大于風(fēng)險，兩三年的限售期也值得熬一熬。
相較投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于樓市走向的預期，則有明顯分化。中部某省會(huì )城市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人說(shuō)，該省會(huì )城市周邊有競爭力城市少、省內吸附力強，每年凈流入人口超過(guò)20萬(wàn)，房企十分看好市場(chǎng)：如果現有調控政策放開(kāi)，房?jì)r(jià)會(huì )有明顯上漲。
然而，另一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，在本輪樓市調控的暴風(fēng)驟雨中，嗅出了不同的味道。
龍頭房企萬(wàn)達集團賣(mài)掉酒店資產(chǎn)、出售萬(wàn)達城股權，阿里巴巴、螞蟻金服與政府聯(lián)手打造全國首個(gè)智慧住房租賃監管服務(wù)平臺……在一些大型房企和資本看來(lái)，本輪樓市調控“危中有機”，它宣告了“存量房時(shí)代”的到來(lái)，也預示著(zhù)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將崛起成為下一片藍海。
“通過(guò)土地增值獲得增值的模式已經(jīng)失去了效用，未來(lái)2至3年是房地產(chǎn)行業(yè)最棘手、復雜、難受的時(shí)期。”杭州綠城中國控股有限公司總裁曹舟南表示，綠城正在積極擁抱存量房時(shí)代、謀求戰略轉型，從營(yíng)造“美麗建筑”向創(chuàng )造“美好生活”轉變。
后市：“脆弱平衡”
統計數據表明，近幾個(gè)月多數城市房?jì)r(jià)企穩，市場(chǎng)供需對接逐步平衡。但從多個(gè)角度看，這種行政力維系的市場(chǎng)平衡較為脆弱。
一是重壓之下的樓市交易依舊火爆、暗流涌動(dòng)。記者調研了解到，“限價(jià)令”出臺以后，“買(mǎi)房搖號”“買(mǎi)賣(mài)購房指標”的“一房難求”現象在多個(gè)城市上演，奇貨可居。
鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示，多數城市采取的限售、限貸、限購措施，是通過(guò)抑制需求來(lái)控制房?jì)r(jià)，但實(shí)際需求還在，只是暫時(shí)被堵住。
二是土地市場(chǎng)熱度未見(jiàn)明顯消退。從杭州、合肥、南京等地土拍情況看，開(kāi)發(fā)商拿地的迫切程度以及對價(jià)格的承受能力，堪稱(chēng)“前所未有”。
東部某省會(huì )城市房管局負責人坦言，雖然采取一系列調控政策調控市場(chǎng)，穩定預期、遏制“地王”，但房企拿地熱情依然不減。
“對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的就是拿地，尤其是在一線(xiàn)城市和熱門(mén)二線(xiàn)城市，有了地就有未來(lái)，拿了高價(jià)地可能會(huì )死，但沒(méi)有地一定會(huì )死。”一位房企負責人說(shuō)。
三是部分城市住宅庫存告急。業(yè)內人士認為，連續兩年需求釋放、交易量屢創(chuàng )新高，加之當前預售證限制，使得一些熱門(mén)城市住宅庫存拉響了警報。
從以往周期看，調控政策也有其“保質(zhì)期”：一旦市場(chǎng)認定政府調控偃旗息鼓，市場(chǎng)各方力量彼此博弈即會(huì )結束觀(guān)望，迅速打破平衡，帶來(lái)房?jì)r(jià)異動(dòng)。
雖然市場(chǎng)普遍預期未來(lái)一段時(shí)間內，樓市“五限”調控不會(huì )放松，但這仍不足以維持樓市長(cháng)期平穩。目前，樓市站在“十字路口”，關(guān)鍵是長(cháng)效機制建設取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
專(zhuān)家建議，采用立法等手段進(jìn)一步完善商品房、公共住房、租賃住房等住房基礎性制度，完善國家住房制度總體框架，確保“租售并舉”“共有產(chǎn)權住房”“租房落戶(hù)”等應急性的調控舉措規范化、常態(tài)化。（記者 方問(wèn)禹）
轉自：半月談
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
