樓市調控再升級！14城率先出臺“限賣(mài)”政策

　　毫不夸張，當下是史上樓市最嚴調控期。

　　近來(lái)幾乎每天都傳出有地方限購，而且限購的政策更是“五花八門(mén)”：限貸、限購、認房認貸又認離……甚至開(kāi)始限賣(mài)。

　　買(mǎi)了房，需要在取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2~3年后才能出讓?zhuān)@在中國房地產(chǎn)歷史上可以說(shuō)絕無(wú)僅有。目前，成都、廈門(mén)、福州、廣州、珠海等14個(gè)城市已經(jīng)率先出臺限賣(mài)政策。

　　首批14城“限賣(mài)”

　　4月13日，成都發(fā)布房地產(chǎn)調控新政，明確在市內住房限購區域內新購買(mǎi)的住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年后方可轉讓。

　　據證券時(shí)報記者統計，今年3月以來(lái)，全國已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣(mài)”政策，嚴厲打擊短期炒房客。

　　據證券時(shí)報梳理14城相關(guān)政策發(fā)現：杭州“限賣(mài)”的對象明確僅為企業(yè)；保定白溝新城、啟東等城市“限賣(mài)”政策限制的是非本地戶(hù)籍居民(家庭)；常州、揚州、廈門(mén)、長(cháng)樂(lè )、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對象；福州、成都則對交易住房所在區域進(jìn)行了限制。在“限賣(mài)”年限上，保定白溝新城定為“五年”，時(shí)間最長(cháng)。

　　“限賣(mài)”背后，是樓市當前出現的由投資需求引發(fā)的快速升溫，以及由此帶來(lái)的供需失衡的現狀。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“限賣(mài)”正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為這輪從3月開(kāi)始的全國多城市調控新的特點(diǎn)。預計未來(lái)還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。執行“限賣(mài)”的是部分熱點(diǎn)城市，一定年限的限制轉讓?zhuān)梢杂行У亟档屯稒C行為。樓市調控在繼續，但今年調控多了很多創(chuàng )新名詞、創(chuàng )新措施，很多政策都顛覆了過(guò)去的游戲規則。

　　樓市調控三點(diǎn)新特征

　　自2016年9月30日以來(lái)，全國已經(jīng)有超過(guò)45個(gè)城市出臺了各種房地產(chǎn)調控政策，累計140余次。

　　張大偉認為，當下樓市調控的主要特征有以下三點(diǎn)：

　　一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區周?chē)嫦拶?。過(guò)去限購以一二線(xiàn)城市為主，當下有很多三四線(xiàn)城市也加入限購范疇。在過(guò)去一年多，全國包括京津冀、長(cháng)三角、珠三角及周?chē)鷧^域，因為價(jià)格絕對值較低，各種利好因素集中，導致投資需求旺盛，在過(guò)去一年多房?jì)r(jià)上漲了一倍多。因此這些地方也開(kāi)始限購。

　　二是歷史首次開(kāi)始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括廈門(mén)、福州、廣州、珠海等十多個(gè)城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉讓的政策。這些政策將嚴厲打擊短期游資炒作行為。

　　三是一、二線(xiàn)城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。從政策預期看，本輪房?jì)r(jià)調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調控力度刷新了歷史紀錄，多輪調控政策輪番出臺可以說(shuō)全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場(chǎng)發(fā)展看，預計還有更多的城市會(huì )加入調控行列。

　　房?jì)r(jià)走向何去何從

　　新一輪調控后，房?jì)r(jià)走向會(huì )是怎樣的呢？

　　經(jīng)濟學(xué)家郭士英認為，如果說(shuō)“限購”是迫不得已的話(huà)，那么“限賣(mài)”就離市場(chǎng)化更遠了，這是要在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí)，降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性，已經(jīng)有點(diǎn)“凍結”房地產(chǎn)市場(chǎng)的味道了。如果這么下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢會(huì )加快加大。

　　郭士英稱(chēng)，給房?jì)r(jià)剎車(chē)，這次的力度非常大，后期還要看貨幣政策的力度，預計持續的信用收縮給市場(chǎng)帶來(lái)的感受將會(huì )是“拔涼拔涼”的。雖然市場(chǎng)的降溫有一個(gè)過(guò)程，但其實(shí)很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無(wú)法出手了，只是我們還沒(méi)有看到報道和數據出來(lái)。

　　民建中央經(jīng)濟委員會(huì )副主任馬光遠認為，思考房?jì)r(jià)的問(wèn)題，關(guān)鍵在于掌握三個(gè)維度的邏輯：

　　一是政策的維度。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響，房?jì)r(jià)的表現也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房?jì)r(jià)都會(huì )出現劇烈的反彈。政策如果動(dòng)真格，每次都是見(jiàn)效的。

　　二是供需的維度。供需規律是決定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期趨勢的最基本邏輯。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，住宅市場(chǎng)供需基本平衡，但因為中國大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過(guò)度而大城市供應長(cháng)期不足的矛盾。庫存不是中國房地產(chǎn)的真問(wèn)題，真問(wèn)題是資源錯配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮化的基本規律，從而導致出現人為的短缺。

　　三是價(jià)格的邏輯。房?jì)r(jià)的絕對值已經(jīng)很高，這是不爭的事實(shí)?，F在北京房?jì)r(jià)均價(jià)過(guò)了6萬(wàn)，如果按照人均收入，房?jì)r(jià)中位數，房?jì)r(jià)收入比，租售比等一系列的指標看，目前的房?jì)r(jià)不僅絕對值處于高位，而且按照很多指標來(lái)權衡，泡沫化程度已經(jīng)很高。

　　當房地產(chǎn)政策的目標從抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的時(shí)候，短期出現降溫是必然的，在限購限貸等政策的影響下，一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現調整也是大概率。

　　轉自：證券時(shí)報

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