三四線(xiàn)樓市去庫存持續分化：部分城市取消購房補貼

　　被為數不少三四線(xiàn)城市所采用的“購房補貼”政策，目前在一些地區正進(jìn)入“退潮期”。

　　5月9日，蕪湖發(fā)布新的調控政策，提出新房交易后兩年內不得入市，同時(shí)取消了購房的契稅補貼。

　　而據21世紀經(jīng)濟報道記者統計，4月以來(lái)，包括鎮江、嘉興、蕪湖等熱點(diǎn)地區，都取消了“購房補貼”的相關(guān)政策，被認為代表著(zhù)“去庫存”的政策已經(jīng)在部分地區發(fā)生了逆轉。

　　但與此同時(shí)，一些地區卻仍在推出“購房補貼”政策，顯示出當地去庫存壓力仍在。

　　一些觀(guān)點(diǎn)認為，隨著(zhù)一二線(xiàn)城市開(kāi)始全面進(jìn)入“限購、限貸、限價(jià)、限售”的“四限”時(shí)代，被擠出的購房需求，必然會(huì )對周邊三四線(xiàn)城市樓市產(chǎn)生進(jìn)一步影響。但大部分城市的去庫存壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性解決，樓市分化仍將持續。

　　三城取消“購房補貼”

　　“購房補貼”，一般指個(gè)人購買(mǎi)商品住房時(shí)，地方政府對個(gè)人發(fā)放的補助，一般與購房契稅或應納稅房?jì)r(jià)掛鉤進(jìn)行補助。

　　5月9日，安徽省蕪湖市公布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，提出增加土地供給、新建商品住房須在取得產(chǎn)權證2年后方可轉讓等調控政策。其中，調整當地購房契稅補助政策的條款，引起各方關(guān)注。

　　《意見(jiàn)》指出，取消《市住房城鄉建委、財政局關(guān)于加快商品房去庫存促進(jìn)住房消費相關(guān)規定的通知》(蕪市建〔2015〕264號)中“一、化解房地產(chǎn)庫存滿(mǎn)足居民改善性需求：在市區購買(mǎi)新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應交4%契稅的購房者，在其繳納契稅后由財政部門(mén)給予應繳50%的補助”。

　　所謂4%契稅，一般指購買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等)，需按照4%的稅率征稅。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，此前兩個(gè)月，江蘇鎮江和浙江海寧也先后取消了購房契稅補貼。但兩地與蕪湖相比，政策細則上有所不同。

　　其中，海寧的政策是截至購房日，在本市參加社會(huì )保險正常連續繳費未滿(mǎn)1年的非本市戶(hù)籍居民，在購買(mǎi)新建商品房時(shí)不享受當地“購房補貼”政策。鎮江則規定，停止執行本市戶(hù)籍人口在市區購買(mǎi)首套商品住房，給予應納稅房?jì)r(jià)1%的政府性補貼的政策。

　　在安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)李國昌看來(lái)，“購房補貼”取消的差別，主要與當地的市場(chǎng)狀況有關(guān)。在控房?jì)r(jià)這一核心目標下，政策針對的群體，是對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大的群體。

　　他分析，海寧靠近上海，其市場(chǎng)交易量上升、房?jì)r(jià)上漲主要受上海外溢需求影響。而蕪湖購房者則大量來(lái)自當地和周邊縣市，外地投資者比例相對較小，對當地房?jì)r(jià)上漲的貢獻度也相對更小。

　　因此，一些觀(guān)點(diǎn)看來(lái)，蕪湖的此次政策，更多是居住需求導致的去庫存形勢逆轉。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)認為，這說(shuō)明當前三線(xiàn)城市中，部分熱點(diǎn)城市去庫存戰略基本得到較好實(shí)施，去庫存戰略逐漸轉變?yōu)橐址績(jì)r(jià)的戰略上來(lái)。

　　“冰火兩重天”持續

　　實(shí)際上，不僅是取消“購房補貼”，三四線(xiàn)熱點(diǎn)城市，由于一二線(xiàn)外溢效應導致房?jì)r(jià)較快上漲，3月份以來(lái)密集出臺調控政策。

　　其中，以保定、滄州、廊坊為代表的環(huán)京津城市、以鎮江、嘉興、無(wú)錫為代表的環(huán)滬寧杭城市和以佛山、中山為代表的環(huán)廣深城市，政策力度最大、出臺最為密集。近期一些非一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市，包括甘肅天水和海南的?？?、瓊海等地，也開(kāi)始進(jìn)入“調控大軍”。?？谏踔翆a(chǎn)權式酒店和二手住房，也納入本次限購范圍。

　　然而，盡管出臺調控政策的三四線(xiàn)城市不斷增多，但數位受訪(fǎng)者均指出，少數熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的去庫存形勢逆轉，并不意味著(zhù)房地產(chǎn)去庫存即將結束。

　　根據國家統計局數據，3月末，全國商品房待售面積68810萬(wàn)平方米，僅比去年末減少729萬(wàn)平方米，去年12月和今年1、2月甚至都出現了庫存上升的情況。

　　易居研究院發(fā)布的4月全國50城新建商品住宅成交報告也顯示，受其監測的30個(gè)典型三線(xiàn)城市中，有18個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，而其他12個(gè)城市則有所上升，市場(chǎng)分化明顯。

　　這也可以從一些地方近期政策中見(jiàn)到端倪。比如，四川資陽(yáng)3月發(fā)布政策，對在2017年1月1日至12月31日期間在資陽(yáng)中心城區(一城三區)購買(mǎi)商品房的購房人，由受益財政給予住房每套12000元、車(chē)庫每個(gè)2000元的獎勵。事實(shí)上，當地連續兩年提高購房獎勵金額，可見(jiàn)其去庫存壓力。

　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷此前告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，住宅市場(chǎng)的庫存情況差異較大，在一二線(xiàn)城市庫存持續下滑、強三線(xiàn)城市去庫存加速的同時(shí)，一些弱三四線(xiàn)城市庫存其實(shí)仍在上升。

　　轉自：21世紀經(jīng)濟報道

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