走過(guò)限購限貸的傳統線(xiàn)路，多地樓市開(kāi)始探索針對銷(xiāo)售端的調控手段，或直接限制銷(xiāo)售價(jià)格，或為房屋“轉手”設置時(shí)間門(mén)檻。在業(yè)內人士看來(lái)，樓市調控已邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，未來(lái)實(shí)施限售城市或超過(guò)50個(gè)。
資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤(pán)（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò )）
超36城啟動(dòng)住房限售
始于今年3月的限售政策，迅速成為全國樓市調控的主流，甚至出現了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長(cháng)沙、無(wú)錫、嘉興三地相繼出臺限售政策，進(jìn)一步加強樓市調控力度。
長(cháng)沙在繼續加碼限購的同時(shí)，首次提出在限購區域內購買(mǎi)的商品住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可上市交易；與之類(lèi)似，嘉興對在市區范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭新購買(mǎi)住房，取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿(mǎn)2年的不得上市交易；相比之下，無(wú)錫則細分了單位購房和個(gè)人購房的限售年限，居民家庭購買(mǎi)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證2年內不可轉讓?zhuān)环ㄈ藛挝毁徺I(mǎi)住房3年內不可轉讓。
據中原地產(chǎn)研究中心最新統計數據，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過(guò)36個(gè)城市，歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。
新房“轉手”或要等四五年
盡管都是限售，但各地在政策細節上的考量卻略有不同。
首先是限售年限的差別，記者梳理發(fā)現，大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內不得轉讓?zhuān)仪疤岫际窃谙拶彽膮^域內；而保定白溝新城則將禁售期定為5年，時(shí)間較長(cháng)。
其次，在限售對象方面，杭州明確限售對象僅為企業(yè)，提出企業(yè)購買(mǎi)杭州限購區域住房需滿(mǎn)3年方可上市交易；保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶(hù)籍居民（家庭）；廣州、無(wú)錫則對居民和企業(yè)售房設置了不同的“禁售期”；當然，多數城市的限售政策則面向的是全部住房交易對象。
“未來(lái)在這些城市買(mǎi)新房，或許要在4-5年后才可出售。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動(dòng)產(chǎn)證普遍需要一兩年時(shí)間，加上2-3年的禁售期，“轉手”周期明顯被拉長(cháng)。
樓市“去杠桿”利好剛需購房者
“事實(shí)上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”張大偉直言。
即使現在在限售城市購買(mǎi)新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性。“對于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險越來(lái)越大”。
短期投資風(fēng)險增加，反過(guò)來(lái)看，對準備長(cháng)期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉就表示，限售保證了市場(chǎng)的穩定發(fā)展，未來(lái)真正有需要的購房者才會(huì )買(mǎi)房，有利于樓市長(cháng)期平穩發(fā)展。
限售或繼續向三四線(xiàn)城市蔓延
按照此前慣例，各地調控政策大多會(huì )以一線(xiàn)城市為導向，然而，限售政策卻多出現在三四線(xiàn)城市。
“在三四線(xiàn)城市，一些房屋售出后，既不出租、也不自住，就直接空置等待轉手。通過(guò)限制住房交易，能夠防范此類(lèi)住房不斷被轉讓。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)記者，而大城市則較少出現此類(lèi)情況，即便是投資性購房也會(huì )考慮出租，房屋利用效率更高。“因此，大城市不會(huì )盲目采取限售或者說(shuō)限轉的做法”。
另一方面，由于一線(xiàn)城市購買(mǎi)力外溢，促使這些三四線(xiàn)樓市逐漸升溫，限售舉措的及時(shí)出臺，也對抑制炒房需求有積極作用。
從統計局此前發(fā)布的70城房?jì)r(jià)數據可以看出，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅已超過(guò)一二線(xiàn)城市。4月份，70城房?jì)r(jià)中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽(yáng)、揚州、金華、昆明、西安、韶關(guān)，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線(xiàn)城市包攬。
“相比往年，本次調控周期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說(shuō)，當下一線(xiàn)城市主要特點(diǎn)是限制商辦項目購買(mǎi)，北京、上海等地全面收緊；而對其他城市來(lái)說(shuō)，限售的范圍越來(lái)越大，預計將快速向三四線(xiàn)城市蔓延，后續可能會(huì )超過(guò)50個(gè)城市執行限售。
在張大偉看來(lái)，樓市“減法”已做到極致，調控邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。（種卿）
轉自：中國新聞網(wǎng)
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