近日，北京宣布將在未來(lái)５年供應1000公頃集體建設用地，用于建設租賃住房。集體土地直接入市減少了中間環(huán)節，有利于降低土地成本，未來(lái)會(huì )不會(huì )帶動(dòng)租金下調？對房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )有影響？記者采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家，深入剖析此舉對未來(lái)房地產(chǎn)以及租賃市場(chǎng)的影響。
利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾。專(zhuān)家表示，此舉有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道。同時(shí)，因集體建設用地入市后只能用于租賃，不可出售，因此對房?jì)r(jià)影響不大，但可能帶動(dòng)租賃市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應，或可帶動(dòng)部分區域租金下調。
利好租賃市場(chǎng)
12月1日，北京市有關(guān)負責人稱(chēng)，北京將在未來(lái)5年內供應1000公頃集體建設用地建設租賃房，現在各區供應任務(wù)及項目建設地塊已經(jīng)擬定。此前的11月16日，北京提出2017年至2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，且今年供地前期工作已經(jīng)展開(kāi)，預計于12月底前完成任務(wù)。
按照今年8月份發(fā)布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，國土資源部會(huì )同住建部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。隨后，鄭州市公布試點(diǎn)方案，選取鄭東新區及其托管區域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區域。北京是第二個(gè)公布試點(diǎn)方案的城市。
十九大報告指出，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。專(zhuān)家表示，集體建設用地建租賃住房，是貫徹多層次供給和租購并舉的重要內容，突破了城鄉土地供應的二元分化，使農村集體土地不須經(jīng)過(guò)征地環(huán)節就可以進(jìn)入城市供應，是一個(gè)重大的政策創(chuàng )新。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，1000公頃集體土地大約可以建設30萬(wàn)套至40萬(wàn)套的集體產(chǎn)權住房，相當于未來(lái)5年給北京增加了10%至15%的租賃房源。如果能如期投入使用，將有效緩解區域租賃市場(chǎng)供需平衡，可以使北京住房租金下降。
在試點(diǎn)方案中，北京市規定“只租不售”、單次租期不超過(guò)10年，以防出現以租代售。國土資源部有關(guān)負責人稱(chēng)，租賃住房與“小產(chǎn)權房”有本質(zhì)區別，不能混為一談。據此，有外界分析認為，此舉短期內對房?jì)r(jià)應無(wú)大的影響。此外，在北京等地，因集體土地位置相對偏遠，其對租賃市場(chǎng)的影響也是結構性的，可以增加中低價(jià)位的租賃房源供應，對高端商品房租賃供應相對影響不大。
此前，為緩解公租房用地壓力，北京、上海曾作為集體建設用地建設公租住房的首批試點(diǎn)。北京推進(jìn)了平房鄉、唐家嶺、太舟塢等5個(gè)集體建設用地試點(diǎn)，合計建設公租房1.28萬(wàn)套。在各種試點(diǎn)方案中，均規定村集體和村民作為租賃項目申報主體，或在與社會(huì )資本的聯(lián)營(yíng)公司中占不低于51%的股權，以確保村集體和村民分享城市紅利。
地方試驗一直存在
其實(shí)在我國一些地區，利用農村宅基地建設租賃房一直存在，其中深圳和廣州的城中村很具代表性。
據了解，城中村是目前深圳住房供應的重要組成部分，截至2015年，深圳市各類(lèi)住房總面積約5.20億平方米，其中商品房和保障性住房合計占比27.9%，城中村住房占比高達50.3%。改革開(kāi)放以來(lái)，在外向型制造業(yè)主導下，深圳有大量的工業(yè)區配套宿舍。有關(guān)數據顯示，深圳740萬(wàn)套租賃房中，城中村租賃住房達450萬(wàn)套，占比為60.8%。其中73.8%的城中村住房租金在2000元以?xún)龋?6.1%的租金水平在1000元以?xún)?。這使得深圳的平均租金水平得以大大拉低。
雖然不少城中村存在環(huán)境、安全等問(wèn)題隱患，大多缺少必要的公共配套；但客觀(guān)上，城中村的存在降低了外來(lái)打工人群的居住成本。事實(shí)上，深圳商品房的租金并不低。鏈家公布的數據顯示，2017年1月份至8月份深圳套均租金達5005元，高于4000元的深圳居民月均可支配收入，比2010年上漲67.5%。
據了解，經(jīng)過(guò)政府綜合整治，深圳大部分城中村引進(jìn)了相對規范的物業(yè)管理和治安管理；同時(shí)，在某種程度上實(shí)現了公共服務(wù)均等化。只要持有租賃合同，在街道辦事處備案后，租客就可以加入全市所有居民的公共服務(wù)排隊分配，并通過(guò)“積分制”申請就近接受義務(wù)教育、接種疫苗等基本服務(wù)。
此外，廣州在中心城區仍有大量城中村存在。據不完全統計，廣州有304個(gè)城中村，居住人口近600萬(wàn)人。
配套服務(wù)需跟上
專(zhuān)家表示，集體土地用于租賃是統籌城鄉土地市場(chǎng)的創(chuàng )新之舉。在實(shí)際操作中，應審慎穩妥，做好統籌規劃，項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，以增加住房有效供給。
根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》要求，租賃住房以滿(mǎn)足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營(yíng)，做到供需匹配。在具體操作中，要尊重農民集體意愿，考慮農民集體經(jīng)濟實(shí)力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。
此外，外界比較關(guān)心相應公共服務(wù)能否跟上。試點(diǎn)方案要求，承租人可按照國家有關(guān)規定，憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。
在鄭州市的試點(diǎn)方案中，明確承租人申領(lǐng)居住證、租滿(mǎn)3年后可享有規定的市民待遇及社會(huì )保障。專(zhuān)家表示，在入學(xué)、社會(huì )保障等方面進(jìn)一步規范和明確，使租賃客戶(hù)享受和購房同等的公共服務(wù)，是建立購租并舉制度的重要一環(huán)。（記者 黃曉芳）
轉自：經(jīng)濟日報
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