土地市場(chǎng)持續分化 一線(xiàn)城市進(jìn)入存量時(shí)代

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側改革的大背景下，如何緩解熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市緊張的土地供求矛盾，成為近期中央到地方的調控重點(diǎn)。

　　機構數據顯示，今年一季度，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市住宅用地推地力度增大，其中一線(xiàn)城市土地供應同比增長(cháng)超過(guò)一倍，而二線(xiàn)城市，則出現較為明顯的量?jì)r(jià)上漲，出讓金增加六成的同時(shí)，部分城市住宅用地成交量已接近或超過(guò)去年全年的半數。

　　一些觀(guān)點(diǎn)認為，在熱點(diǎn)城市土地增量空間日益縮小的現實(shí)情況下，高效開(kāi)發(fā)利用存量土地，成為供給側改革的一大方向。

　　土地市場(chǎng)持續分化

　　近日，中國指數研究院發(fā)布《中國300城市土地市場(chǎng)交易情報(2017.1-3)》，數據顯示，2017年1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地5180宗，同比減少11%；推出土地面積19933萬(wàn)平方米，同比減少6%；成交樓面均價(jià)為4019元/平方米，同比上漲55%。

　　其中，一線(xiàn)城市共推出土地117宗，推出土地面積601萬(wàn)平方米，同比增加104%；成交樓面均價(jià)為19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢價(jià)率為20%。二線(xiàn)城市共推出土地1711宗，推出土地面積7430萬(wàn)平方米，同比減少12%；成交樓面均價(jià)為5957元/平方米，同比上漲72%，土地平均溢價(jià)率為31%。

　　而在土地成交價(jià)款方面，中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2017年截至3月30日，全國50大熱點(diǎn)城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%。武漢等19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超過(guò)百億。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率均維持著(zhù)不超過(guò)0.5%的微弱跌幅，高價(jià)地出現數量明顯減少的同時(shí)，受調控影響較小的三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)，溢價(jià)率漲幅較大，較去年同期上升29個(gè)百分點(diǎn)。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從2016年4季度以來(lái)，全國已經(jīng)有接近45個(gè)城市，出臺了140次各類(lèi)房地產(chǎn)約束性調控。政策調控使得部分非熱點(diǎn)屬性的土地出現了顯著(zhù)的降溫，土地市場(chǎng)分化明顯。

　　具體而言，受區域熱度差異影響，城市間的土地市場(chǎng)，尤其是宅地市場(chǎng)，也出現明顯的冷熱區分。

　　根據中國指數研究院的相關(guān)數據，熱點(diǎn)城市中，北京、重慶、上海、武漢、廣州5城市今年一季度宅地供應量超過(guò)去年同期，武漢、重慶、天津分別以225萬(wàn)平方米、198萬(wàn)平方米、123萬(wàn)平方米的供應量排名前三。

　　其中，重慶以80萬(wàn)平方米的供應面積在3月居首。武漢供應量逐月下滑，3月已無(wú)宅地入市，而成都則連續兩月宅地0供給。

　　重慶大學(xué)建設管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(cháng)劉貴文告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這實(shí)際上是樓市分化背景下，分城調控思想的具體體現。以重慶為例，其一季度宅地供應量較大，這與春節以來(lái)，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，企業(yè)拿地熱情高漲有關(guān)。當地政府加大推地力度，從供給側滿(mǎn)足需求，控制房?jì)r(jià)預期的意圖十分明顯。

　　一線(xiàn)城市進(jìn)入存量時(shí)代

　　實(shí)際上，對于土地市場(chǎng)而言，如何針對各城市不同情況，分類(lèi)調整供地政策，近期已有中央文件出爐。

　　4月初，住建部與國土部共同發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作的通知》，被認為將在一定程度上影響2017年全年土地市場(chǎng)走勢。

　　該文件提出，各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地。36-18個(gè)月的，要減少供地。12-6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著(zhù)增加供地，還要加快供地節奏。

　　作為樓市調控風(fēng)向標的北京，在4月7日批準了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，迅速響應了這一政策。

　　該計劃提出，今后五年，北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃。計劃今后五年建設150萬(wàn)套住房，包括產(chǎn)權類(lèi)住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。

　　這與北京過(guò)去數年間，供地規模不斷縮減的現實(shí)出現顯著(zhù)差別。一些觀(guān)點(diǎn)認為，這意味著(zhù)以北京為代表的一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市，供地思路和方法將迎來(lái)轉變。

　　張大偉認為，從供地結構來(lái)看，北京盡管加大供地力度，但商品房住宅土地依然不多，且全部限價(jià)，限價(jià)與自住房成為2017年北京土地市場(chǎng)的主流供應目標。低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)三段論在北京再次回歸。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)、土地管理系教授嚴金明認為，在各一線(xiàn)城市更多偏向“減量規劃”，建設用地規?？傮w縮減的當下，這意味著(zhù)一線(xiàn)城市正式轉入存量土地利用時(shí)代。

　　他指出，一線(xiàn)城市土地資源緊張，深圳的土地開(kāi)發(fā)強度甚至超過(guò)50%，想要提供更多的住宅用地，唯一方向就是存量挖潛。包括廣州的“三舊”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集體建設用地上的租賃住房試點(diǎn)，都是存量土地開(kāi)發(fā)的嘗試。同時(shí)，隨著(zhù)一二線(xiàn)城市規模的擴大和對周邊地區影響力的進(jìn)一步提升，這些城市的土地政策，還將被更多地帶入京津冀、粵港澳這樣的區域發(fā)展視角而制定。

　　轉自：21世紀經(jīng)濟報道

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