18日，國家統計局發(fā)布的4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，在調控政策收緊的壓力下，樓市出現分化，熱點(diǎn)城市明顯降溫。其中，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落。非重點(diǎn)調控的二三線(xiàn)城市則領(lǐng)漲。其中，26個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%，3個(gè)城市漲幅超2%。
業(yè)內人士表示，樓市從限購到限貸，從限價(jià)到限售，再到一線(xiàn)城市全線(xiàn)“限商”，進(jìn)入了“五限”時(shí)代。截至目前，樓市仍處于拉鋸狀態(tài)，在樓市預期未有根本改變的背景下，預計后續調控政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，直至樓市整體企穩。
分化 熱點(diǎn)城市降溫驅使投資外溢
統計局公布的最新數據顯示，4月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算數平均增幅為0.73%，依然保持高位，但15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落。
其中，合肥降幅最為明顯，同比下調7.4個(gè)百分點(diǎn)，廈門(mén)同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，南京降5.5個(gè)百分點(diǎn)，上海、杭州也分別下調4.4%和3.5%。環(huán)比方面，5個(gè)城市漲幅有所回落。其中，上海、南京、福州環(huán)比下調1%，合肥環(huán)比下調2%，天津下調3%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策繼續發(fā)揮作用，4月，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全線(xiàn)回落，環(huán)比方面，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平。
從70城數據來(lái)看，有30城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落。其中，回落城市中有23個(gè)為一二線(xiàn)城市。
劉建偉表示，初步測算，一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續7個(gè)月回落，4月比3月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續5個(gè)月回落，4月比3月回落1個(gè)百分點(diǎn)；從環(huán)比看，4月70個(gè)城市中有23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月增加13個(gè)；7個(gè)城市由上月上漲轉為持平或下降；3個(gè)城市降幅擴大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在樓市深度調控下，4月房?jì)r(jià)變動(dòng)明顯分化。其中，全面進(jìn)入調控周期的一二線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)漲幅明顯收窄。整體表現為，一線(xiàn)城市明顯降溫，二線(xiàn)逐漸平穩，三線(xiàn)城市有所上升。
事實(shí)上，除廣州上漲1.4%外，4月房?jì)r(jià)漲幅較大城市均為此輪調控外的二三線(xiàn)城市。統計局數據顯示，70大中城市中，62個(gè)城市環(huán)比上漲，其中，26個(gè)城市漲幅超過(guò)1%，3個(gè)城市漲幅超過(guò)2%。具體來(lái)看，唐山4月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽(yáng)上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關(guān)則分別上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。
對此，張大偉解釋稱(chēng)，熱點(diǎn)城市調控全線(xiàn)加碼，投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。
4月房地產(chǎn)成交量也同樣出現了分化趨勢。其中，四個(gè)一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比下滑31%，其中，廣州環(huán)比降幅為47%，北京同比下降35%，上海同比降幅也超4成。二線(xiàn)城市方面，城市成交面積環(huán)比上升4%，同比下降28%。三線(xiàn)城市則出現了成交面積同、環(huán)比均漲的現象，環(huán)比上升13%，同比亦上漲16%。
警惕 土地市場(chǎng)升溫投資熱情不減
事實(shí)上，三線(xiàn)城市集體大幅度上漲的根本原因在于購房者投資熱情未減。調控措施多著(zhù)眼于“限”，雖然抑制了成交，但未能從根本上抑制購房投資需求。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，在需求外溢、投機心理難平的同時(shí)，供求不均加劇了樓市拉鋸戰。
CRIC研究中心數據顯示，受限價(jià)政策影響，熱點(diǎn)城市嚴控預售證審批，新增供應量仍處低位，29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應量同、環(huán)比分別減少35%和5%，供應持續偏緊的局面并未有所好轉，其中，有13個(gè)城市新增供應量環(huán)比上升，占44.8%。但從同比來(lái)看，29個(gè)城市中僅貴陽(yáng)、青島、鄭州、寧波、昆明供應量上漲。
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市環(huán)比下降13%，同比更是銳減54%，上海、深圳連續兩月回升，但相比去年同期跌幅仍在55%以上；二三線(xiàn)城市環(huán)比微降4%，重慶、鄭州等城市供應量顯著(zhù)提升，環(huán)比漲幅超70%，廈門(mén)、福州供應量降至歷史低位，不足5萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅均在90%左右。
在樓市高強度調控下，與樓市供求持續低迷相對應，土拍熱度仍在繼續。CRIC數據顯示，盡管土地市場(chǎng)成交量連續四個(gè)月走低，平均溢價(jià)率也較3月有所下降，但成交均價(jià)環(huán)比依然大漲20%，一方面是熱點(diǎn)城市地塊稀缺導致競爭激烈，另一方面是部分房企拿地補倉意愿強烈。
楊科偉表示，從日前統計局發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數據也可看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速延續自去年下半年以來(lái)持續回升的態(tài)勢，再創(chuàng )兩年以來(lái)新高，這體現了房企對后市預期的看好。
張大偉也同意上述觀(guān)點(diǎn)，他認為，供應不足導致買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)供需懸殊。過(guò)去兩年，樓市整體資金流入明顯，但從土地供應角度看，2016年的土地供應，一二線(xiàn)城市明顯偏少，一線(xiàn)城市合計供應住宅規劃建筑面積只有1739.34萬(wàn)平方米,二線(xiàn)城市只有42559萬(wàn)平方米，剔除其中的大量配套建設，實(shí)際供應的純住宅面積遠不夠消化量。
預判 調控高壓不減擴圍在即
針對不斷上漲的房?jì)r(jià)，三四線(xiàn)城市也相繼采取措施為市場(chǎng)降溫。
統計局發(fā)布數據的當天，4月漲幅第一名的唐山便發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，指出對已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能夠提供在我市連續1年以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，在路南區、路北區、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區范圍內限購1套住房（所稱(chēng)住房均含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在我市連續1年以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在以上范圍內向其售房。
15日，開(kāi)封市政府出臺《關(guān)于規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，要求在開(kāi)封市區內購買(mǎi)的新建住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年方可轉讓;原則上，新房半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%。
此外，海南瓊中、保亭縣也分別表示，在該縣范圍內，非本省戶(hù)籍居民家庭限購1套住房；在該縣范圍內，暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶(hù)籍居民家庭出售住房；禁止期房轉讓和限制現房轉讓等。
調控收緊版圖正向四線(xiàn)甚至更低級別城市擴圍。中原地產(chǎn)研究中心統計，去年9月底以來(lái)，各城市陸續出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策超過(guò)百項，房地產(chǎn)調控高壓不減。成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、濟南、西安、南京、開(kāi)封、三亞等多地，再加上河北省環(huán)京重點(diǎn)區域全部采取限售措施。
張大偉表示，目前樓市的減法已經(jīng)做到極致，從限購到限貸，從限價(jià)到限售，再到一線(xiàn)城市全線(xiàn)“限商”，樓市進(jìn)入了五限時(shí)代。從本輪政策來(lái)看，調控目標是明顯的托底蓋帽，約束房?jì)r(jià)上漲過(guò)快區域，去庫存城市政策平穩。因此，在整體市場(chǎng)熱度從過(guò)去一二線(xiàn)轉移到三四線(xiàn)城市的背景下，預計調控將繼續向更低層次擴圍，調控的城市數量也將繼續增加，調控內容也將更加嚴格。（記者梁倩）
轉自：經(jīng)濟參考報
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