記者經(jīng)多方面采訪(fǎng)獲悉，在量?jì)r(jià)齊跌之下，6月北京房貸市場(chǎng)成交量下滑15%左右，顯示樓市杠桿率正在下降。與此同時(shí)，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續，開(kāi)發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對中小開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈進(jìn)一步繃緊。
樓市正步入降杠桿的通道之中。
記者經(jīng)多方面采訪(fǎng)獲悉，在量?jì)r(jià)齊跌之下，6月北京房貸市場(chǎng)成交量下滑15%左右，顯示樓市杠桿率正在下降。與此同時(shí)，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續，開(kāi)發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對中小開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈進(jìn)一步繃緊。
6月北京二手房貸環(huán)比下跌15%左右
當下樓市就一個(gè)關(guān)鍵字——“降”。除了量?jì)r(jià)齊降之外，樓市杠桿也步入了下降通道。
記者從地產(chǎn)金融服務(wù)中介偉嘉安捷獲悉，6月北京二手房貸款市場(chǎng)成交量環(huán)比上月再下跌15%左右。另?yè)私?，目前各家銀行貸款利率，尤其是二套房的貸款利率普遍上升20%，且各家銀行從批貸到放款的速度都比較慢。由此，除了少數具備經(jīng)濟實(shí)力購房人群選擇全款支付之外，大部分普通購房人則普遍處于觀(guān)望中。
“在經(jīng)歷幾個(gè)月連續下跌后，銀行貸款環(huán)境及購房人貸款需求的收緊，使得成交量進(jìn)一步呈現‘冷卻’態(tài)勢，也由此導致整個(gè)房貸量下降。”偉嘉安捷分析師吳昊說(shuō)。
實(shí)際上，樓市杠桿的下降，在此前央行營(yíng)業(yè)管理部公布的數據中已有體現。5月末北京個(gè)人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降9.3個(gè)百分點(diǎn)、18.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，北京首套房貸筆數占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。
“我預計整個(gè)6月份的相關(guān)數據，還會(huì )有更明顯的下降。”吳昊說(shuō)。她向上證報記者進(jìn)一步表示，北京房貸市場(chǎng)成交量的下滑主要取決于購房人的心態(tài)。一方面，進(jìn)入6月份后，二手房網(wǎng)簽量持續下滑，單周成交不過(guò)2000套左右，單日網(wǎng)簽成交量更是跌破500套，因此房貸市場(chǎng)的成交量也處在低位。另一方面，目前北京二手房市場(chǎng)“買(mǎi)方”依然占主導地位，在價(jià)格企穩回落的態(tài)勢下，一部分買(mǎi)房人仍處在“觀(guān)望”的階段。
目前，“包括北京在內的一線(xiàn)城市，均呈現出購房人出手入市意愿降低的態(tài)勢。在嚴厲的調控之下，市場(chǎng)的‘低溫’將持續至下半年三四季度，短期內不會(huì )出現大幅回升。”吳昊說(shuō)。
調控仍在加碼 樓市降杠桿路途遙遠
今年上半年，樓市調控政策持續收緊，毫無(wú)松動(dòng)。就在6月底，北京市住建委發(fā)文敦促房地產(chǎn)企業(yè)加快新房入市，鄭州也出臺限價(jià)政策。并且，記者了解到，截至6月底，全國已經(jīng)有60個(gè)地級以上城市和31個(gè)縣市出臺調控，海南、河北從省級全面調控。由此可以斷定，樓市降杠桿也會(huì )持續相當一段時(shí)間。
記者注意到，今年4月，銀監會(huì )關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導意見(jiàn)提出，銀行業(yè)金融機構要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險監測機制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監測范圍，定期開(kāi)展房地產(chǎn)壓力測試。
事實(shí)上，“自去年8月份以來(lái)，針對房企的資金監管逐步趨嚴，房企融資渠道限制擴散至私募資管，房企資金監管進(jìn)一步趨嚴。同時(shí)，中央還加強了對政府土地儲備相關(guān)的金融管理，在明確發(fā)行土地儲備專(zhuān)項債券的土地儲備項目應當有穩定的預期償債資金來(lái)源的同時(shí)，要求不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來(lái)源。”中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜說(shuō)。
在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續，開(kāi)發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對中小開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈進(jìn)一步繃緊。“我們的融資成本還能控制在7%至8%，但是有些小房企日子就不好過(guò)了，有些公司的融資成本甚至超過(guò)10%。”重慶某大型開(kāi)發(fā)商負責人向記者說(shuō)。
調控仍在加碼，樓市降杠桿路途遙遠。“我們認為金融體系主動(dòng)‘縮表’過(guò)程不可逆，去杠桿、防風(fēng)險將維持很長(cháng)時(shí)間。”克而瑞地產(chǎn)研究報告說(shuō)。
轉自：上海證券報
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