5月一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)成交量進(jìn)入低谷

　　2018年5月，地方城市進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期，一二線(xiàn)城市的土地成交量一再萎縮，三四線(xiàn)城市土地成交持續上行。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)成交規模出現上升，土地成交的溢價(jià)率也回到高點(diǎn)，但受成交結構變動(dòng)影響，成交樓板價(jià)跌至兩年以來(lái)最低點(diǎn)。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　6月9日，克而瑞地產(chǎn)研究院公布數據顯示，5月土地市場(chǎng)供應小幅回升，全國330城市經(jīng)營(yíng)性土地供應建筑面積回升至18661萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19%，但與去年同期對比來(lái)看，供應面積下跌8%。另一方面，本月供應地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比則下降11%。

　　綜合前5月數據來(lái)看，土地市場(chǎng)呈現成交“大小月”的走勢，4月份市場(chǎng)走低后，5月成交規模同環(huán)比均表現為上漲，年內1、3、5月份的成交規模相對較高，2、4月的成交則處于低位。

　　值得一提的是，從本月土地市場(chǎng)表現來(lái)看，整體進(jìn)入“量漲價(jià)跌”的運行狀態(tài)，主要原因在于一二線(xiàn)城市的土地成交大幅降低，基本上進(jìn)入“無(wú)地可拍”的局面，土地成交頻繁遇冷，底價(jià)成交的地塊激增。

　　克而瑞地產(chǎn)研究院分析人士認為，一二線(xiàn)城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質(zhì)多為商辦地塊，且對自持比例要求較高，出讓土地位置相對偏遠等。此外廈門(mén)、成都、天津均有地塊由于無(wú)人報價(jià)而流拍。三四線(xiàn)城市的土地成交量持續走高。

　　溢價(jià)率方面，5月份整體溢價(jià)率為37%，環(huán)比大漲14.7個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率在低位運行了7個(gè)月以后首次重新回到30%以上，并且達到12個(gè)月以來(lái)第二高點(diǎn)。

　　分城市看，一線(xiàn)城市在成交量極度縮小的情況下，僅有1宗地不是底價(jià)成交，平均溢價(jià)率低至1.3%，環(huán)比上月減少了5.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )一線(xiàn)城市成交溢價(jià)率新低；二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市溢價(jià)率分別環(huán)比上升了11.7個(gè)百分點(diǎn)和13.1個(gè)百分點(diǎn)，本月的平均成交溢價(jià)率為27.8%和42.5%，本月二線(xiàn)城市長(cháng)沙、成都、合肥等相對地價(jià)不高的城市有較多土地出讓?zhuān)伎h成交的土地中不乏高溢價(jià)地塊。

　　二線(xiàn)城市本月平均溢價(jià)率為27%，環(huán)比上月增加了10.8個(gè)百分點(diǎn)。分析人士指出，一方面是受少量熱點(diǎn)地塊的帶動(dòng)，但主要原因仍在于二線(xiàn)城市出讓的地塊更多的位于偏遠郊縣，掛牌價(jià)較低，這些區域由于土地價(jià)值尚未被深挖，掛牌價(jià)較低且暫無(wú)最高限價(jià)的要求。

　　整體來(lái)看，2018年5月，地方政府發(fā)布政策頻率顯著(zhù)提高。南京、深圳等城市均在月內發(fā)布了土地供應計劃，進(jìn)一步加強住宅用地供應，深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設總量的60%。22日，廈門(mén)表態(tài)要多渠道增加租賃住房供應，并積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。25日，大連出臺土拍新規，要求擴大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價(jià)率最高上限設定為70%。主要方向仍在提高土地的供應量，抑制土地成本，確保土地市場(chǎng)平穩運行。

　　對于下半年的土地市場(chǎng)走勢，克而瑞方面認為，熱點(diǎn)城市將在控制地價(jià)的前提下，進(jìn)一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應，一二線(xiàn)城市成交量會(huì )因此回升，不過(guò)溢價(jià)率還將維持低位。對于一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)商辦地塊而言，在住宅用地投資機會(huì )減少的情況下，出于企業(yè)平衡區域投資的需要，未來(lái)或許會(huì )受到更多的關(guān)注。三四線(xiàn)城市方面，在企業(yè)規模競爭不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場(chǎng)熱度會(huì )繼續保持，量?jì)r(jià)指標也會(huì )持續一段時(shí)間的高位，對于房企而言應當保持謹慎態(tài)度。（記者 高偉）

　　轉自：經(jīng)濟參考報
 

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