半年報業(yè)績(jì)普遍向好 上市房企凈負債率攀升

　　近期，上市房企陸續公布了半年報。截至今年8月22日，在已經(jīng)披露數據的41家房企中，合計實(shí)現營(yíng)收達4876.8億元，同比增長(cháng)了27.54%；實(shí)現凈利潤達426.3億元，同比增長(cháng)了33.92%。但在一片繁榮的表象下，一股暗流正在涌動(dòng)。

　　值得注意的是，無(wú)論是龍頭房企還是中型房企，均出現了凈負債率上升、經(jīng)營(yíng)性現金流轉負或大幅縮減的情況，已持續一年多的樓市調控限貸、限價(jià)、限簽的殺傷力已經(jīng)顯效，房企的流動(dòng)性風(fēng)險隱現。與此同時(shí)，房企多元化轉型正在加速，體育、零售、冷鏈、健康、醫療以及食品等都成為房企密集布局的方向。

　　半年報出爐

　　今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又獲得了很大收獲。大部分房企都取得了較好的中期業(yè)績(jì)“，增收又增利”成為主流。在上述41家上市房企中，33家公司上半年實(shí)現了凈利潤增長(cháng)。其中，20家公司凈利增速超過(guò)50%，17家公司凈利增長(cháng)同比翻倍。

　　截至目前，在第一“軍團”的四家房企中，萬(wàn)科、碧桂園均公布了半年報。萬(wàn)科在上半年的營(yíng)收達1060億元，同比增長(cháng)了51.8%；歸屬上市公司股東的凈利潤為91.2億元，同比增長(cháng)了24.9%。

　　剛剛經(jīng)歷了工程事故風(fēng)波的碧桂園同樣實(shí)現了營(yíng)收和利潤的增長(cháng)。碧桂園在上半年實(shí)現營(yíng)收1318.9億元，同比增長(cháng)了約69.7%；毛利約為349.7億元，同比增長(cháng)了104.6%；凈利潤約為163.2億元，同比增長(cháng)了94.9%。

　　融創(chuàng )和恒大則發(fā)布了半年業(yè)績(jì)預告。恒大預計利潤規模同比大幅提升，稅后凈利潤增幅在125%以上，核心業(yè)務(wù)凈利潤增幅在100%以上。而融創(chuàng )則表示，上半年營(yíng)收增幅將超過(guò)200%，公司擁有人應占利潤增幅在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。

　　此外，上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%，比去年同期的35.0%有明顯提升。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%，投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）毛利率由63.5%上升至66.6%。

　　在其他房企中，中南建設房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為24.35%，比去年同期上升了6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%，核心凈利潤率為13.3%，均高于去年同期。

　　值得注意的是，這是在很多城市出臺限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績(jì)。在限價(jià)政策嚴厲的一線(xiàn)城市，很多房地產(chǎn)項目不僅難以取得利潤，而且出貨都成為了難題。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，不同企業(yè)的拿地策略不同，有些企業(yè)雖遭遇限價(jià)，但其土地是在前幾年獲得的，成本相對較低。此外，如果企業(yè)將重心布局在調控政策不夠嚴厲的城市，同樣也會(huì )有較好的利潤空間。

　　不可否認，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率呈現出了下降趨勢，而到了2017年，部分企業(yè)的利潤率已開(kāi)始回升。中信建投研究發(fā)展部認為，未來(lái)這一情況有望繼續改善。

　　現金流出現壓力

　　雖然上半年業(yè)績(jì)普遍向好，但是在房地產(chǎn)調控持續加碼的背景下，資產(chǎn)負債率的上升也成為一種行業(yè)現象。

　　以萬(wàn)科為例，在業(yè)績(jì)穩步增長(cháng)的同時(shí)，其資產(chǎn)債數據也跟著(zhù)走高。截至今年6月末，萬(wàn)科擁有總資產(chǎn)1.35萬(wàn)億元，負債總額為1.14萬(wàn)億元，資產(chǎn)負債率增至84.70%，比上年末增加了0.72個(gè)百分點(diǎn)。報告期末，萬(wàn)科凈負債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍處于行業(yè)低位。

　　與此同時(shí)，碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團、藍光發(fā)展、招商蛇口、榮盛發(fā)展、中南建設等均出現了凈負債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負債率達59%，較去年的56.9%微升；保利地產(chǎn)凈負債率達93.26%，較去年末擴大了7個(gè)百分點(diǎn)。

　　龍湖集團今年上半年凈負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤置地的凈有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長(cháng)。而負債半年內大增219.04億元的藍光發(fā)展，期末凈負債率較2017年末提升了22個(gè)百分點(diǎn)至115.6%。

　　但在過(guò)去的半年里，龍頭房企均出現經(jīng)營(yíng)性現金流轉負或大幅萎縮，如萬(wàn)科實(shí)現經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-42.55億元，同比減少了119.47%。上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元。保利地產(chǎn)2018年中報顯示，公司經(jīng)營(yíng)性現金流為-98.33億元。此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營(yíng)性現金流雖保持為31.7億元，但相比2017年年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

　　中小房企也不例外。藍光發(fā)展上半年實(shí)現經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-1.82億元，而上年同期則為39.10億元。

　　嚴躍進(jìn)表示，凈負債率上升、經(jīng)營(yíng)性現金流下降，說(shuō)明企業(yè)的支出變多、回款變慢、融資惡化，負債壓力增加了。

　　另有資深人士表示，限售、限價(jià)、限購等政策導致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性大幅下滑。同時(shí)，融資端也持續收緊，比如順應上半年降杠桿的趨勢，銀行對房地產(chǎn)的貸款持續收緊，停止了許多房企的發(fā)債，行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流急速惡化是普遍趨勢。

　　嚴躍進(jìn)還指出，在當前資金面收緊的情況下，房企應適當壓縮債務(wù)，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)或者入股等方式降低負債的壓力。

　　而部分房企則轉向了租賃運營(yíng)等業(yè)務(wù)，并進(jìn)行REITs等ABS融資。但中小房企資金狀況遠不如龍頭房企，即便可以發(fā)行應收款ABS，財務(wù)成本也會(huì )隨之上升，中小房企的狀況或舉步維艱。

　　中金公司分析師張宇認為，此輪融資收緊也在客觀(guān)上推動(dòng)了金融資源向頭部企業(yè)的聚集，行業(yè)集中度預計將加速提升。

　　“從目前來(lái)看，主要房企的業(yè)績(jì)表現還是不錯的，但我們也應看到，很多龍頭開(kāi)發(fā)商一方面不斷尋找新的并購擴張機會(huì )，另一方面也紛紛進(jìn)行多元化轉型。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。而健康、養老、教育、體育、零售、旅游、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的嘗試。（張曉玲 張忠安）

　　轉自：中國商報

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