多地開(kāi)展住房“以舊換新” 聚焦三種模式

　　機構數據顯示，截至目前，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，主要包括直接收購用作保障房、通過(guò)與中介合作加快舊房出售并購買(mǎi)新房、對相關(guān)購房者發(fā)放契稅補貼三種方式。

　　業(yè)內人士認為，目前掛牌出售二手房的客戶(hù)，不少有改善性換房需求，而賣(mài)房難、周期長(cháng)、折價(jià)多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。

　　住房“以舊換新”關(guān)注度高

　　近期，上海、深圳等城市出臺住房“以舊換新”相關(guān)政策，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。據了解，首批參加倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構近10家。首批參加倡議的項目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

　　據了解，上海本次“以舊換新”活動(dòng)，主要針對計劃出售二手住房并購買(mǎi)新房的居民。購房居民先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達成購買(mǎi)新房意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。參加“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無(wú)條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣(mài)”?；顒?dòng)期間，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )倡議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大優(yōu)惠力度，為“以舊換新”居民提供相應的優(yōu)惠；上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )倡議房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，為“以舊換新”居民提供專(zhuān)屬優(yōu)惠服務(wù)。

　　此前，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )同深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，面向市區域內所有計劃出售二手商品住房（舊房）并購買(mǎi)新建商品住房（新房）的居民（換房人）開(kāi)展為期一年的活動(dòng)?；顒?dòng)流程包括報名與登記、簽署相關(guān)協(xié)議、舊房掛牌出售、新房選購與簽約等。

　　通知提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構與換房人進(jìn)行面對面溝通，簽署協(xié)議，明確活動(dòng)細節和各方權益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對換房人意向購買(mǎi)的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少于90天），如舊房未售出的，換房人可無(wú)條件解除協(xié)議，無(wú)需承擔違約責任。參與活動(dòng)的中介機構對換房人舊房進(jìn)行評估，制定掛牌價(jià)格，并在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站和中介門(mén)店進(jìn)行推廣。換房人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供參與活動(dòng)的住宅項目中挑選新房，并簽署認購合同，鎖定意向房源。

　　促進(jìn)置換需求釋放

　　中指研究院監測數據顯示，截至目前，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。業(yè)內人士預計，2024年將有更多城市出臺配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

　　從各地推出的“以舊換新”模式看，主要包括收購、幫賣(mài)和補貼三種類(lèi)型。

　　其中，“收購”主要指的是開(kāi)發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買(mǎi)指定新房項目。這種方式是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流?！皫唾u(mài)”指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀機構對舊房?jì)?yōu)先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買(mǎi)新房?！把a貼”指的是對出售自有住房并購買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定補貼，并成為一些地方政府促進(jìn)住房“以舊換新”的重要舉措。

　　對于出臺“以舊換新”政策的背景，業(yè)內人士認為，目前掛牌出售二手房的客戶(hù)，不少有改善性換房需求，說(shuō)明改善性住房需求有很大的擴展空間。同時(shí)，賣(mài)房難、周期長(cháng)、折價(jià)多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。

　　三方聯(lián)動(dòng)推行交易新模式

　　不少地區推出的“以舊換新”政策包含“收購”“幫賣(mài)”“補貼”中的多種形式。

　　武漢日前發(fā)文推行“賣(mài)舊買(mǎi)新”交易新模式。2024年12月31日前，對出售自有住房并在6個(gè)月內購買(mǎi)新建商品住房，或購買(mǎi)新建商品住房后12個(gè)月內出售原自有住房的家庭，由購買(mǎi)新建商品住房所在區財政部門(mén)對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價(jià)格的1%給予補助。組織金融機構提供長(cháng)期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、購房者三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現舊房“先賣(mài)”、新房“優(yōu)買(mǎi)”。各區可制定“賣(mài)舊買(mǎi)新”優(yōu)惠措施支持置換購房家庭購買(mǎi)本轄區新建商品住房。

　　此前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過(guò)國有保障房運營(yíng)公司收購和市場(chǎng)化交易兩種方式，推進(jìn)鄭州市內八區有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達成換房目的。2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”10000套。其中，通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購，在試點(diǎn)階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過(guò)市場(chǎng)化自由交易，計劃全年完成5000套。凡是在今年通過(guò)“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。

　　對于“賣(mài)舊買(mǎi)新”的具體操作和進(jìn)展，鄭州城市發(fā)展集團有限公司相關(guān)負責人告訴中國證券報記者，目前已經(jīng)有收購的房源，但還在走流程。收購的房源首先需要比較新，另外對房源位置有一定要求。收購后的房源主要用于人才保障房的出租，目前由鄭州城市發(fā)展集團有限公司自持。收購舊房和新房預定可以同時(shí)進(jìn)行。收購的房款會(huì )直接交給“以舊換新”對應的新房開(kāi)發(fā)商，不會(huì )直接給購房者個(gè)人。（記者 董添）

　　轉自：中國證券報

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