統籌去庫存與保障性住房供給 多地實(shí)踐“以購代建”模式

　　6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )。會(huì )議指出，設立保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門(mén)落實(shí)中共中央政治局關(guān)于統籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機制。

　　5月17日召開(kāi)的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保交房視頻會(huì )議”）提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

　　當前，收購存量商品房用于保障性住房成為消化、盤(pán)活存量房產(chǎn)的舉措之一。各地正積極探索保障性住房“以購代建”模式，統籌去庫存政策與保障性住房供給。

　　“以購代建”發(fā)揮多重作用

　　在保交房視頻會(huì )議召開(kāi)前，南京、鄭州、重慶、大理等多個(gè)城市已經(jīng)展開(kāi)對采取“以購代建”模式盤(pán)活存量住房的探索。

　　在保交房視頻會(huì )議召開(kāi)后，多地積極跟進(jìn)，支持收購部分商品房用作保障性住房。據《證券日報》記者不完全統計，5月17日后已有包括柳州、蘇州、昆明在內的至少7個(gè)城市明確表態(tài)，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。

　　例如，柳州市住建局6月9日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》提到，推動(dòng)商品住房去庫存，政府“以需定購”并組織符合條件的市屬?lài)衅髽I(yè)以合理價(jià)格收購一部分空置商品房用作保障性住房。

　　6月6日，安徽省淮南市發(fā)布關(guān)于向社會(huì )公開(kāi)征求《關(guān)于進(jìn)一步調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的公告，其中提到，探索試點(diǎn)國有企業(yè)收購空置商品住房用于保障性住房，推動(dòng)金融機構積極運用保障性住房再貸款資金予以支持。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，收購部分商品房用作保障性住房可以發(fā)揮多重作用。一是有利于加快保障性住房供給；二是有利于市場(chǎng)庫存的去化；三是本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，以收購存量的方式籌集保障性住房不僅能縮短籌建的周期，也更適應當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　“以需定購”做好籌集工作

　　保障性住房包括了保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”）、配售型保障住房等多種類(lèi)型。中指研究院報告認為，根據住建部的規劃，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間）。僅保租房部分，在2024年—2025年仍剩余297萬(wàn)套（間）的籌集任務(wù)規模，體量較為龐大。

　　“考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉化為保租房，既可以加快保租房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫存?！标愇撵o表示，不過(guò)，與將市場(chǎng)化長(cháng)租公寓納入保租房體系的籌集模式相比，國企收儲存量房產(chǎn)轉化為保租房需要較多增量資金支持。

　　在資金支持方面，5月17日，中國人民銀行副行長(cháng)陶玲在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上表示，央行設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　陶玲還提到，近期央行將出臺正式文件，并統籌考慮政策銜接，把租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。

　　租賃住房貸款支持計劃于2023年2月份創(chuàng )設，在重慶、鄭州、天津等8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。2024年第一季度中國貨幣政策執行報告顯示，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃余額為20億元。

　　“以需定購”是籌集保障性住房過(guò)程中的關(guān)鍵詞。住房和城鄉建設部副部長(cháng)董建國在上述吹風(fēng)會(huì )上強調，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　本次央行召開(kāi)的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )也強調，在推進(jìn)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效時(shí)，金融機構和有關(guān)單位要“加強制度保障和內外部監督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價(jià)”。

　　對此，李宇嘉表示，未來(lái)地方政府在收購存量商品住房用作保障性住房時(shí)，要先確定本地需要多少保障性住房，以及保障性住房的類(lèi)型、戶(hù)型及區位，并根據需要在存量市場(chǎng)收購房源。

　　陳文靜建議，可以先在廣州以及核心二線(xiàn)城市等地展開(kāi)試點(diǎn)。就保租房而言，這些城市住房租賃需求較為旺盛，收購來(lái)的存量房產(chǎn)可以得到充分利用，核心城市市場(chǎng)好轉也會(huì )對全國產(chǎn)生積極作用。

　　“政府收購存量商品住房等模式才剛剛開(kāi)始，未來(lái)隨著(zhù)各城市大面積推廣，預計將對去庫存、穩市場(chǎng)起到明顯的積極作用，將有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩恢復?！标愇撵o稱(chēng)。（記者 張薌逸）

　　轉自：證券日報

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