租購同權有利于平抑房?jì)r(jià)，被惡炒的學(xué)區房將洗牌

 

　　租購同權是通往住房市場(chǎng)長(cháng)效機制之門(mén)。沒(méi)有租購同權，就不會(huì )有租房市場(chǎng)的大發(fā)展。租房市場(chǎng)不發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫就容易越吹越大，并強行將更多本來(lái)無(wú)須買(mǎi)房的人卷入其中。租購房同權有利于平抑房?jì)r(jià)。租購房同權后，人們不用再為了子女入學(xué)而被迫追高購房。這有利于消解房地產(chǎn)泡沫，促使房?jì)r(jià)回歸理性。租購同權后，租房結婚或供子女入學(xué)都是非?？尚械倪x擇。租房可以低成本地滿(mǎn)足過(guò)渡性住房需求，進(jìn)而將節省的資金用于創(chuàng )業(yè)、投資、消費等，既有利于個(gè)人事業(yè)提升，還能促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。無(wú)論從個(gè)人還是社會(huì )角度，這都是可取的。當然，如果個(gè)人財力允許，買(mǎi)房可以提高居住品質(zhì)，還能通過(guò)資產(chǎn)增值分享經(jīng)濟發(fā)展紅利。

 

　　租購房同權不會(huì )引發(fā)房租暴漲。租購房同權只是消除了購房入名校的特權，并不是說(shuō)租房就能進(jìn)入名校。除了在片區實(shí)際居住外，要進(jìn)入名校，還需要滿(mǎn)足其他附帶條件或通過(guò)其他篩選機制。所以租購房同權后，房租不會(huì )因此上漲。從經(jīng)濟學(xué)角度看，決定房租的是住房附屬權益的“級差”，而不是住房附屬權益的多寡。當然，最終實(shí)際效果還要取決于制度設計。如果制度設計者本身缺乏平等意識，比如奇葩規定租房入學(xué)一定要房東簽字證明等，租房入學(xué)的成本或將因此增加。

 

　　租購同權可使多方受益。從法理上看，租戶(hù)是代理房東行使權利。租購不同權，損害的不光是租戶(hù)的合法權益，還有房東的權益。租購房同權的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租購房同權后，這部分人雖然買(mǎi)不起房，但子女仍可以隨父母在就業(yè)地租房入學(xué)，從而避免了“留守兒童”等人倫危機。租購同權符合市場(chǎng)經(jīng)濟規律，契合社會(huì )公平正義。

 

　　租購同權不能用來(lái)解決教育資源分配不均衡問(wèn)題。名校是客觀(guān)存在的，但將名校入學(xué)資格與購房綁定是不公平不合理的。就近入學(xué)不能變形為“就近購房入學(xué)”或“購房擇校”?；A教育資源分配問(wèn)題最終應由教育部門(mén)設法公開(kāi)公平解決。家庭資產(chǎn)多寡、生源素質(zhì)高低等都不應當作為優(yōu)質(zhì)基礎教育資源分配的標準。住房市場(chǎng)既沒(méi)有辦法、也不應當替教育部門(mén)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。這個(gè)“鍋”住房市場(chǎng)不應當再背下去。

 

　　租購同權不會(huì )消除學(xué)區房，但會(huì )改變學(xué)區房市場(chǎng)格局。古代就有孟母擇鄰的典故。社會(huì )分化加大是學(xué)區房存在與發(fā)展的大背景。由于社會(huì )分化的客觀(guān)性，租購同權并沒(méi)有辦法消除學(xué)區房的存在。但租購同權會(huì )大大降低住房市場(chǎng)扭曲程度，從而改變學(xué)區房的格局結構。“老、破、小”等居住功能極差的學(xué)區房可能會(huì )大貶值，地下室、過(guò)道、廁所等曾具備學(xué)區房功能的不動(dòng)產(chǎn)將失去流動(dòng)性，部分被惡炒的熱門(mén)學(xué)區房將面臨洗牌。

 

　　商品房業(yè)主和公租房住戶(hù)之間不應存在“住房鄙視鏈”。有一種錯誤的觀(guān)念認為：保障房間接由商品房業(yè)主出資建設，配建保障房的成本，最終要加入商品房?jì)r(jià)格中，并成為商品房業(yè)主高價(jià)購房的原因之一。從經(jīng)濟科學(xué)角度看，無(wú)論采取配建還是政府直接建設的形式，保障房建設資金的根本來(lái)源都是財政補貼。政府在拍賣(mài)土地時(shí)，如果要求配建保障房，地價(jià)就會(huì )因此而打折扣，這個(gè)土地收益折讓就是政府對保障房建設的間接補助。在城市化大背景下，市場(chǎng)需求的快速增長(cháng)決定了商品房的高房?jì)r(jià)。就算不配建保障房，商品房?jì)r(jià)也并不會(huì )因此而降低分毫。無(wú)論在法理還是情理上，雙方的權利都是平等的。公租房住戶(hù)承租的是政府住房，從經(jīng)濟上也并沒(méi)有占商品房業(yè)主的“便宜”。這類(lèi)“住房鄙視鏈”是非理性的。當然，如果通過(guò)騙購或騙租的形式獲得保障房，那是另一個(gè)問(wèn)題。（作者單位：中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院）