隨著(zhù)“租售同權”等政策出臺，今年以來(lái)，房企、互聯(lián)網(wǎng)巨頭陸續介入住房租賃市場(chǎng)。近日，建設銀行、中信銀行、中國銀行密集宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，使得整個(gè)住房租房市場(chǎng)或迎來(lái)變局。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 銀行高調布局租房貸
11月1日，建行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺正式上線(xiàn)，這是全國省會(huì )城市中首次上線(xiàn)政銀合作模式的住房租賃交易服務(wù)平臺；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達成住房租賃戰略合作。按照協(xié)議，建行將以為政府監管提供平臺、為客戶(hù)交易提供保障為目標，在未來(lái)5年從技術(shù)、資金、渠道等方面給予大力支持。11月3日，建行深圳分行與招商、華潤、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)企業(yè)，以及比亞迪、方大集團等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5481套包括“CCB建融家園”在內的長(cháng)租房源，并發(fā)布首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，標志著(zhù)建行正式進(jìn)軍深圳住房租賃市場(chǎng)。為了配合長(cháng)租房戰略，建行深圳分行提供了優(yōu)惠的“按居貸”業(yè)務(wù)，將執行比同期個(gè)人住房按揭貸款更優(yōu)惠的利率。據統計，截至目前已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
除了建行以外，中國銀行也已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。中國銀行廈門(mén)市分行則采用銀政合作模式，近日與廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰略合作協(xié)議》。據了解，中國銀行將參與廈門(mén)市住房租賃管理平臺建設，參與內容包括人房核驗、交易撮合、信用評價(jià)、資金監管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險等方面。
中國銀行還將與更多省市開(kāi)展住房租賃戰略合作。中國銀行將與地方政府在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應、試點(diǎn)租賃住房建設、租賃管理平臺建設、住房租賃金融創(chuàng )新等領(lǐng)域開(kāi)展合作，為住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，共同推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設與完善。
10月30日，中信銀行與碧桂園集團在北京舉行300億元長(cháng)租住宅保障性基金戰略合作簽約儀式，實(shí)現在長(cháng)租住宅領(lǐng)域銀企合作的創(chuàng )新。根據協(xié)議，中信銀行將在未來(lái)3年為碧桂園集團在長(cháng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金，同時(shí)整合中信集團各類(lèi)金融資源為碧桂園集團在長(cháng)租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿(mǎn)足該領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。
銀行介入租賃住房市場(chǎng)，除了政策利好及市場(chǎng)紅利外，還有一個(gè)重要原因是傳統涉房貸款處于競爭劣勢，銀行需要未雨綢繆。
租房貸款優(yōu)于傳統涉房貸款
有關(guān)專(zhuān)家表示，住房租賃市場(chǎng)正在從過(guò)去缺乏監管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期。
數據顯示，我國規?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場(chǎng)20%~30%的比例差距非常大。這也將成為銀行、大型國企、地產(chǎn)巨頭以及大型房產(chǎn)中介的發(fā)力空間。
分析人士指出，銀行普遍采用的是銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融支持以及技術(shù)支持。從信貸資金的可獲得性、價(jià)格等性?xún)r(jià)比指標來(lái)看，租房貸款優(yōu)于傳統涉房貸款。
為了培養客戶(hù)的長(cháng)租觀(guān)念，銀行將對住房租賃貸款的貸款資源、利率給予一定優(yōu)惠條件。例如：當前銀行普遍對首套房按揭貸款利率執行在基準利率基礎上上浮10%的水平，而住房租賃貸款將會(huì )執行基準利率。此外，住房租賃貸款是純信用貸款，無(wú)需抵押。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，住房租賃貸款能夠從銀行信貸的總額度中優(yōu)先切割份額并實(shí)現放款、無(wú)需抵押且利率更優(yōu)惠，與按揭貸款相比，住房租賃貸款性?xún)r(jià)比優(yōu)勢明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，現在租房市場(chǎng)創(chuàng )新方式太多太快，究竟效果如何還很難說(shuō)。目前很多資金無(wú)序進(jìn)入住房租房市場(chǎng)，對于住房租房行業(yè)來(lái)說(shuō)，很可能推動(dòng)住房租金上漲。
有關(guān)專(zhuān)家表示，銀行才剛剛涉足住房租賃市場(chǎng)，能否解決市場(chǎng)頑疾仍需觀(guān)察；住房租賃市場(chǎng)目前還在培育的過(guò)程中，后續如何變化還需要看一個(gè)比較長(cháng)的時(shí)間段。
住房租賃資產(chǎn)證券化破冰在即
長(cháng)久以來(lái)，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。
目前我國長(cháng)租公寓市場(chǎng)的參與者包括大型房地產(chǎn)企業(yè)、酒店行業(yè)、房屋中介機構以及以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)公司居多的其他運營(yíng)商。除大型房地產(chǎn)企業(yè)具備豐富融資渠道外，其他公寓運營(yíng)商目前主要依托于3種融資渠道：銀行貸款或表外融資；通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)行理財產(chǎn)品；股權融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規模有限、成本較高的問(wèn)題。
住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，這種運營(yíng)模式有利于企業(yè)快速發(fā)展，但也導致其沒(méi)有充分的抵押物來(lái)獲得銀行貸款等傳統融資，而部分持有房屋產(chǎn)權的公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)則因為無(wú)法有效盤(pán)活資產(chǎn)，難以進(jìn)行擴張發(fā)展。
對此現狀，分析人士指出，住房租賃資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng )新被寄予厚望，并有望提速。
近日，國內首單租賃住房REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，獲得上海證券交易所審議通過(guò)，標志著(zhù)住房租賃資產(chǎn)證券化實(shí)現破冰。REITs是房地產(chǎn)信托基金的英文簡(jiǎn)稱(chēng)，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。投資者通過(guò)購買(mǎi)REITs份額，間接持有物業(yè)資產(chǎn)，投資收益主要來(lái)源于物業(yè)租金和物業(yè)增值部分，而房地產(chǎn)企業(yè)也通過(guò)這種方式提前獲得現金流，降低資產(chǎn)負債率，緩解資金壓力。
近期深圳、杭州等地出臺的住房租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。不少業(yè)內人士表示，資產(chǎn)證券化(ABS)以及REITs的融資方式適用于國內的住房租賃企業(yè)，未來(lái)有望成為這類(lèi)企業(yè)融資的重要渠道。
最近，中國證監會(huì )正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規。在國家鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營(yíng)類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs都應當成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向。
不過(guò)，有關(guān)專(zhuān)家表示，當下REITs在國內發(fā)展仍有不少攔路虎。如投資者收益的保障，REITs募資范圍和流動(dòng)性受限以及REITs雙重納稅等問(wèn)題尚未解決。
此外，我國REITs的推進(jìn)仍然面臨一些稅收方面的難題。比如：美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅，同時(shí)美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國還沒(méi)有稅收支持政策，在不動(dòng)產(chǎn)轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環(huán)節均存在較高稅負。
有關(guān)專(zhuān)家建議，要么對機構投資建設租賃住房給予稅收優(yōu)惠，要么給予財政補貼，以提高其收益率。近兩年由于政府減稅力度較大，財政收入增長(cháng)緩慢，而租賃住房建設投資巨大，象征性的補貼起不到刺激作用，補貼過(guò)大，大多數地方政府又補不起。
因此，比較適宜的選擇是減稅。給建設投資租賃住房減稅屬于增量減稅，相對于存量減稅，對地方政府的財政壓力沒(méi)那么大。而且減稅有利于促進(jìn)企業(yè)、機構投資租賃住房的積極性。
當然，也可以在租賃住房的REITs發(fā)行試點(diǎn)環(huán)節減稅。但這屬于后端減稅。有關(guān)專(zhuān)家建議傾向于在前端減稅，也就是租賃住房投資建設環(huán)節減稅，所起到的效應會(huì )更明顯。（林華）
轉自：中國國土資源報
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