近日，據媒體報道，國土資源部部長(cháng)姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這一新聞隨即在社會(huì )引發(fā)全民熱議。
住房供地主體多元誰(shuí)先受益？
A、釋放多重利好
此次國土資源部的表態(tài)之所以廣受關(guān)注，是因為過(guò)去多年我國住房用地一直是地方政府通過(guò)“招拍掛”的方式壟斷供應，地價(jià)高與房?jì)r(jià)貴，被認為與住房供地壟斷有關(guān)。值得注意的是，此次表態(tài)提到的“居住用地”并非供應向商品房，而是建成租賃住房，為“租購并舉”打開(kāi)新的發(fā)展通道。
一旦打破政府對住房供地的壟斷，住房供地渠道必將增加，供地方式將會(huì )多元化，供地主體將不再單一化。意味著(zhù)住房供地會(huì )大大增加，繼而推動(dòng)住房供應增加。即便這種變革目前主要增加租賃房源，由于分流了樓市需求，將會(huì )對中國樓市產(chǎn)生深刻影響，房?jì)r(jià)回歸合理水平，或許不再是夢(mèng)。
這也將釋放多種利好：首先，對租房市場(chǎng)是重大利好。過(guò)去，租房市場(chǎng)滯后于商品房市場(chǎng)，原因之一就是住房供地被壟斷，有限的住房供地主要用于商品房建設，租賃住房自然供給不足。今后當企業(yè)自有用地、農村集體建設用地可用于建租賃房，租房市場(chǎng)必將快速發(fā)展。
其次，有利于盤(pán)活利用閑置土地資源。目前，部分土地在企業(yè)手里沒(méi)有被合理利用，農村集體組織中也有不少集體用地處于閑置狀態(tài)或者未被合理利用，這是一種浪費。今后，當非房地產(chǎn)企業(yè)可以利用手中自有用地建設住房，農村集體組織可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建房，就會(huì )避免浪費、增加收入。
其三，取消了住房“中間成本”。多年來(lái)，住房用地先經(jīng)地方政府之手出讓?zhuān)俳?jīng)開(kāi)發(fā)商之手建設銷(xiāo)售，“中間人”必然會(huì )從中獲得巨大收益，而最終埋單者就是租房人和買(mǎi)房人。一旦打破住房供地壟斷，就沒(méi)有“中間成本”了，有利于降租金、降房?jì)r(jià)，對于減輕租房人和買(mǎi)房人經(jīng)濟負擔有積極意義。
實(shí)際上，“政府將不再是居住用地唯一供應者”將打破兩種樓市壟斷，一種是地方政府對住房土地供應的壟斷，一種是房地產(chǎn)企業(yè)集體對住房建設的壟斷。今后，非房地產(chǎn)企業(yè)似乎也有資格開(kāi)發(fā)建設房地產(chǎn)項目了，這將使樓市競爭更加激烈，競爭將會(huì )使中國樓市變得更加健康。
另外，此舉還能倒逼地方政府不再依賴(lài)土地財政，使地方財政收入結構更為合理。由于可以有效增加住房供應，有利于抑制房?jì)r(jià)防止樓市泡沫，也為金融安全和經(jīng)濟穩定創(chuàng )造了有利條件?？梢?jiàn)，住房供地不再壟斷，不只是利好租房市場(chǎng)，還有利于樓市、財政、金融、經(jīng)濟等方面。
目前，從姜大明部長(cháng)的表述來(lái)看，住房供地不再壟斷主要利好住房租賃市場(chǎng)，但如果實(shí)施情況好，不排除延伸到商品房市場(chǎng)。
B、13城試點(diǎn)已于去年開(kāi)始
這條新聞的確很“猛”，但絕不是突然出現，而是早有先兆。比如十九大報告有關(guān)住房制度的表述是：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，“多主體供給”已經(jīng)暗示住房供地制度將發(fā)生變革。事實(shí)上，“農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房”在去年就已經(jīng)開(kāi)始了試點(diǎn)。
2017年8月28日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都這13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。
根據該方案，亮點(diǎn)主要有以下內容：項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以集體建設用地的存量土地為主（主要分布在城市郊區、廣大農村地區以及城鄉結合部和城市內部也有一些零散的集體土地），不得占用耕地；村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房；集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租；探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權利，承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)，有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。
綜合來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是：“農村集體建設用地，不必再經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節，可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，并且村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，還可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。”這屬于一項重大的突破。
C、誰(shuí)能享受政策最大紅利
業(yè)內人士認為，高房?jì)r(jià)的一個(gè)原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場(chǎng)引入多個(gè)主體，將有利于健全房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。
很長(cháng)一段時(shí)間以來(lái)，我國住宅土地來(lái)源單一，國有土地招拍掛出讓是開(kāi)發(fā)商獲得住宅土地的最主要渠道。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴媒體，長(cháng)期以來(lái)，我國居住用地供給者只有政府，一方面，市場(chǎng)上土地需求有些供不應求；另一方面，農村土地卻難以流轉，難以形成規模經(jīng)濟，土地利用效率不高。
長(cháng)期的土地供給稀缺，造成了住房供應的短缺，房?jì)r(jià)隨之上漲。數據顯示，2016年，北京、上海土地供應完成計劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房?jì)r(jià)上漲的重要原因。
財經(jīng)評論員馬光遠認為，新的土地舉措的落實(shí)，意味著(zhù)我國土地供應將出現實(shí)質(zhì)性變化，政府作為居住用地唯一供應者的歷史將逐漸終結，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢必然產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
政府放開(kāi)土地供應，是不是意味著(zhù)樓市將在短期內出現翻天覆地的變化？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，從土地市場(chǎng)的用地來(lái)源看，主要包括國有用地和集體用地，在住宅市場(chǎng)的用地方面，將會(huì )逐漸放開(kāi)集體建設用地，“但是必須注意，當前在居住用地的放開(kāi)方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機會(huì )，其他領(lǐng)域不太可能一次性放開(kāi)。而且，真正對此類(lèi)集體建設用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村”。
在此背景下，目前頗受關(guān)注的租賃市場(chǎng)將可能成為最先收到土地紅利的市場(chǎng)，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農村將有可能最先受益。
市場(chǎng)上有觀(guān)點(diǎn)認為，有5類(lèi)人員將受益于此政策：第一類(lèi)是被地方政府認可的大中型企業(yè)，尤其是國企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢良好的創(chuàng )新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設住宅。由此，企業(yè)競爭力增強，運營(yíng)成本下降。第二類(lèi)是上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。第三類(lèi)是大城市近郊的農民，他們將通過(guò)集體組織獲得建設租賃住房的機會(huì )，獲得大量的土地紅利。第四類(lèi)是高學(xué)歷、有技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權”的企業(yè)分享紅利。第五類(lèi)是大城市及其周邊城市。只有這類(lèi)城市才有持續的人口吸引力，而且越是一線(xiàn)城市、強二線(xiàn)城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強。
總之，當政府不再壟斷住宅供地之后，大城市及大企業(yè)的人才競爭力也會(huì )增強。而遠離中心城市的中小城市，將面臨優(yōu)秀企業(yè)、人才的雙重流失。大城市里的小企業(yè)會(huì )在人才競爭中處于劣勢，因為它們沒(méi)有“建房權”，留住核心人才只能靠股權和年薪了。
D、房?jì)r(jià)會(huì )降嗎
姜大明表示，2018年我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權和農民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。他的發(fā)言經(jīng)媒體發(fā)布后，對城市房?jì)r(jià)及地方政府財政影響也出現大量分析，“樓市巨變”“土地財政終結”等觀(guān)點(diǎn)出現在諸多媒體版面。政府不再壟斷住房供地，真的會(huì )讓房?jì)r(jià)下跌嗎？
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認為，現有商住用地大規模建設租賃住房，會(huì )令商品房的供應相應減少，如果新的土地政策，能夠真正實(shí)現在集體土地和非房企所拿地塊上建設租賃住房，這也將減少對原有商住用地的占用，這有利于降低商品住宅的供求關(guān)系矛盾，但降低房?jì)r(jià)效果肯定不會(huì )那么大。
合富研究院高級分析師梁燕明說(shuō)，政策如果落實(shí)的話(huà)，將對拓寬房源供應的來(lái)源，緩解一線(xiàn)城市租售市場(chǎng)供求緊張的局面，產(chǎn)生正面的影響。探索利用深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)等措施，有望能進(jìn)一步拓寬租賃房源的供應量，將對租賃市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生正面的影響。
克而瑞廣州首席分析師肖文曉覺(jué)得，允許利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房，對于租購并舉而言，其意義主要在于在商品房用地之外新增了一個(gè)租賃住房的供應渠道，客觀(guān)上有利于化解外界對于商品房用地過(guò)多地被租賃住房擠壓、從而導致房?jì)r(jià)高居不下的擔憂(yōu)，其對于穩定樓市的正面意義還是值得肯定的。
總的來(lái)說(shuō)，業(yè)界普遍認為，此政策意義重大，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì )有市場(chǎng)預期那么大。雖然集體土地可以供應市場(chǎng)，但集體土地的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生改變，因此也不會(huì )變?yōu)榫幼∮玫?，所以并沒(méi)有增加商品房的供給，對房?jì)r(jià)的影響不會(huì )太大。
同時(shí)，應該注意到的是，這次國土部部長(cháng)講話(huà)中的用詞說(shuō)“研究制定”和“探索”，表明這只是剛剛開(kāi)始，未來(lái)還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來(lái)推開(kāi)也是有限范圍內。
另外類(lèi)似政策下，關(guān)于小產(chǎn)權房的討論或會(huì )繼續增加。必須強調一點(diǎn)是，小產(chǎn)權房是在無(wú)審批、無(wú)監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒(méi)有轉正的可能。其更多的是一些農村經(jīng)營(yíng)性用地，和宅基地不是一個(gè)土地概念。所以小產(chǎn)權房依然會(huì )管制，而合規的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機會(huì )。在全國國土資源工作會(huì )議還提到，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。嚴躍進(jìn)表示，很多國有企業(yè)用地的工業(yè)用地當前需要積極轉性，過(guò)去很少會(huì )提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，會(huì )對此類(lèi)存量用地積極盤(pán)活，所以實(shí)際上有助于土地用地制度的靈活，同時(shí)為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權房、租賃住房”四元產(chǎn)品線(xiàn)提供更有保障的用地。
E、后續配套政策改革更為關(guān)鍵
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉守英接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，根據國土部部長(cháng)的講話(huà)信息做出“樓市巨變”“土地財政終結”的評價(jià)，為時(shí)尚早，打破政府壟斷住宅供地后，配套土地制度安排將更為關(guān)鍵。
長(cháng)期以來(lái)，土地作為稀有資源，采用的是有償使用方式。早前采取的是土地協(xié)議出讓?zhuān)c土地使用者協(xié)商，簽訂出讓合同，受讓人繳納土地出讓金。2002年國土資源部簽發(fā)11號文件（《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》），規定商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)庀蛴玫卣吖_(kāi)競標，價(jià)高者得地。此后所有經(jīng)營(yíng)性用地都須依法走招拍掛方式受讓土地使用權，縣、市兩級政府成為土地所有權主體，壟斷了整個(gè)住宅用地的供應。
劉守英說(shuō)，國土資源部上述改革信號的確可能打破政府在住房土地供應上的壟斷，原來(lái)所有城市住房的用地都須通過(guò)招拍掛來(lái)供地，現在改為只要土地使用權合法，即掌握一些存量國有土地的企業(yè)，就不需要通過(guò)招拍掛，可以供應住宅用地。
但劉守英指出，由于國土資源部上述表述信息量過(guò)少，還有諸多問(wèn)題不清楚，需要國土部門(mén)作更為詳細的解釋。
一是“非房地產(chǎn)企業(yè)”概念指什么？非國有企業(yè)包不包括？國有企業(yè)是不是都在里面，都可以去申請？
二是非房地產(chǎn)企業(yè)合法取得的土地，不通過(guò)政府壟斷的招牌掛市場(chǎng)供地，哪些土地可以作為住宅用地？有多大比例的土地可以供應？該用地要不要符合整個(gè)城市的供地結構？哪個(gè)部門(mén)負責審批？
三是如果是制造企業(yè)依法取得存量土地轉為住房用地，怎么轉？原來(lái)制造企業(yè)通過(guò)協(xié)議依法取得的土地，土地屬性是工業(yè)用地，將來(lái)轉成住宅用地，土地屬性就變成住宅用地，這一過(guò)程產(chǎn)生的增值收益怎么分配？是都由制造企業(yè)留下來(lái)，還是有一定的比例用來(lái)做基礎設施？
四是可作為住宅用地的，是新增土地還是存量土地，新增土地是不是也可采取這一打破政府壟斷供應的方式？
五是當前很多地方政府支出依賴(lài)房地產(chǎn)土地出讓金，未來(lái)這一塊資金沒(méi)了，地方政府靠什么過(guò)日子？
劉守英表示，打破政府壟斷住宅用地供應后，后續配套政策改革是更為關(guān)鍵的部分，否則又會(huì )留下尋租空間。
劉守英認為，國土資源部之所在選擇當下時(shí)機來(lái)釋放改革信號，其大背景是十九大報告中明確了“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，未來(lái)整套土地制度改革都要指向加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
“房子一些用來(lái)住，還有一些用來(lái)租，那住的這一塊里面，非投資性住房的土地怎么供？投資性商品房的土地怎么供？以及租賃性住房的土地怎么供？這些是土地部門(mén)正在研究的問(wèn)題。”劉守英說(shuō)，“如果這些問(wèn)題不處理好，整個(gè)住宅市場(chǎng)就亂了。”
劉守英指出，住房市場(chǎng)的租售并舉，要求多主體供應，這套制度安排，土地制度怎么去跟進(jìn)？具體牽涉到租賃房部分的土地是不是不再走招拍掛？“租賃房的地以后可通過(guò)土地的租賃來(lái)解決，或也可通過(guò)現有存量用地改租賃房用地來(lái)解決。”他建議。
轉自：中國水運報
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