購租并舉與規范住房租賃銷(xiāo)售等舉措一并，被業(yè)內視為維持中國樓市穩定健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。經(jīng)過(guò)一年多探索，購租并舉已衍生出購租同權、新增租賃性質(zhì)用地、多元租賃主體等諸多操作實(shí)踐，未來(lái)購租并舉還有哪些可能？能否化解樓市頑疾？又將給承租人、購房人帶來(lái)怎樣體驗？
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 購租并舉是劑長(cháng)效藥 能解哪些樓市頑疾？
2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶(hù)籍人口。
2016年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，實(shí)行購租并舉，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。
據中原地產(chǎn)研究院統計顯示，近一年多時(shí)間里，全國累計超過(guò)20多個(gè)城市出臺了有關(guān)住房租賃的政策內容。
對普通民眾來(lái)說(shuō)，購租并舉已從一個(gè)概念衍生出“購租同權”、“開(kāi)發(fā)商自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能，住房租賃市場(chǎng)改革雛形正在形成。8月28日，國土部、住建部還聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、南京等13城試點(diǎn)集體建設用地建租賃住房。
“購租同權進(jìn)入政策層面，對中國未來(lái)住房市場(chǎng)結構將產(chǎn)生深遠的積極影響，長(cháng)效機制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不再支持房?jì)r(jià)的繼續快速上漲。”8月21日，中國社科院財經(jīng)戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》指出。
有人會(huì )問(wèn)，購租并舉的長(cháng)效藥到底能解決哪些樓市頑疾？“首先肯定是改變‘重售輕租’局面，讓承租人也能租得安心，最終達到維護租賃關(guān)系穩定的目的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)記者，對樓市調控來(lái)說(shuō)，建立購租并舉的住房制度，還能減少非理性購房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。
在房地產(chǎn)研究人士、新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，購租并舉的另一重要目的則是讓外來(lái)人口更為靈活的流動(dòng)，想留下的可以穩定租房，想離開(kāi)的也無(wú)“后顧之憂(yōu)”。“大城市的住房資源得到高效利用，讓購房人寶貴的住房資源避免閑置浪費，實(shí)現租賃住宅‘輪動(dòng)式利用效應’。”
記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士均認為，購租并舉最想解決的問(wèn)題，是破除唯有買(mǎi)房才能“安家置業(yè)”的固有觀(guān)念，取而代之的是通過(guò)住房租賃制度等多種手段保障居住權。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，除保證供應、提高權益外，購租并舉還可能在房地產(chǎn)投資依托基金的實(shí)施上有所突破。
階梯消費制度正在構建 先租后買(mǎi)打通市場(chǎng)
作為住房租賃的兩端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。
一方面，體現在雙方權益享有上的逐步接近；另一方面，階梯消費制度正在構建，承租人可能會(huì )搖身變?yōu)橘彿咳?，甚至可享有?yōu)先購買(mǎi)租賃房屋的權利。
傳統理解上，租、售是完全分離的兩個(gè)市場(chǎng)。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場(chǎng)體系，需形成購租并舉的“階梯消費、過(guò)濾使用”機制；完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購買(mǎi)的制度，形成“購租并舉、先租后買(mǎi)”的新模式。
可見(jiàn)，階梯消費正是銜接租、售兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。
張波將梯度消費模式通俗化的理解為“有多大能力，辦多大事”。他說(shuō)，“先租后買(mǎi)”針對剛步入社會(huì )的年輕人就是先租房，有能力了再買(mǎi)房；針對改善型需求就是先改善型租房再改善型買(mǎi)房，從居住者角度來(lái)看，租房和買(mǎi)房的保障是趨同的。
8月10日，北京市完成了對《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)的意見(jiàn)征求，其中，有群眾認為單身家庭需“年滿(mǎn)30周歲”的申請條件過(guò)于嚴苛。為此，北京市住建委提出，不滿(mǎn)30周歲單身家庭可“先租后買(mǎi)”，形成梯度消費，并將制定支持政策，引導單身青年通過(guò)租房方式解決住房困難問(wèn)題，實(shí)現有效銜接。
倪鵬飛將梯度消費分為三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租賃共有產(chǎn)權住房，邊租邊購；第三，完全自購，完全自有產(chǎn)權。
針對租賃轉購買(mǎi)，在法律層面其實(shí)早有說(shuō)明，業(yè)內俗稱(chēng)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”、“承租者優(yōu)先購買(mǎi)權”等。
記者查詢(xún)《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力；而第230條則指出，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
“多元所有”產(chǎn)權制度浮現 為購房人減負
強化租賃市場(chǎng)，并不意味著(zhù)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)將被弱化，反給房屋買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)更多可能。
在倪鵬飛看來(lái)，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在產(chǎn)權結構單一的問(wèn)題，應盡快建立多元產(chǎn)權及保護機制。“應建立個(gè)人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的產(chǎn)權制度，形成對應收入與偏好的產(chǎn)權匹配機制。”
其中，共有產(chǎn)權住房等已被多地提進(jìn)日程。今年4月，住建部、國土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權房供應。
數月后，北京宣布擬探索共有產(chǎn)權住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中提出，推動(dòng)建立涵蓋共有產(chǎn)權住房、限價(jià)商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開(kāi)始試點(diǎn)共有產(chǎn)權房，并連續5次放寬準入標準。
產(chǎn)權共有，對購房人有啥好處？“此舉降低了個(gè)人購房成本，有利于滿(mǎn)足無(wú)房家庭住房剛需，進(jìn)一步平抑房?jì)r(jià)。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)提醒，多元主體出資購房，相當于房子的居住權和收益權是分離的，居住權由其中一個(gè)或多個(gè)購房者享有；而收益權或增值獲利的權益是各類(lèi)購房出資人共同享有。因此，若要兌現全部收益，購房人需逐步回購產(chǎn)權。
倪鵬飛認為，共有產(chǎn)權房有利于建立長(cháng)效機制，構建住房多層次供給體系。具體體現在兩個(gè)方面：一是抑制投機和投資，明確現有各類(lèi)保障性住房中政府投入的權屬及其定價(jià)規則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進(jìn)住房保障體系，充分利用市場(chǎng)機制的作用，提升政府保障性資金投入的利用效率，同時(shí)提高家庭購房支付能力，支持國民“居者有其屋”夢(mèng)想的實(shí)現。
“不久的將來(lái)，特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開(kāi)發(fā)商自持住宅為主的住房市場(chǎng)新格局將逐步形成。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。（種卿）
轉自：中國新聞網(wǎng)
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