各線(xiàn)城市成交量繼續分化 樓市“金九銀十”或難再現

　　8月以來(lái)，熱點(diǎn)地區調控政策延續精準、靈活的特點(diǎn)，重點(diǎn)保障合理居住需求，繼續抑制投機炒房；部分二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市調控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴圍。在此背景下，各線(xiàn)城市成交量維持分化態(tài)勢。

　　中國指數研究院近日發(fā)布的8月份樓市成交數據顯示，月內一線(xiàn)城市成交量企穩回升，各二三線(xiàn)城市紛紛出臺政策繼續深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，樓市成交同環(huán)比均升，預計未來(lái)二三線(xiàn)城市市場(chǎng)將逐漸趨穩，市場(chǎng)將逐步降溫。

　　各類(lèi)型城市成交量維持分化

　　中指院的數據顯示，2018年8月，受監測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.80%，其中有四成城市環(huán)比上升，同比則增長(cháng)19.88%。環(huán)比來(lái)看，有10個(gè)城市成交量上升，福州、南寧升幅最明顯，升幅均近70%；環(huán)比下降的城市中，南京降幅明顯達41.90%。同比來(lái)看，17個(gè)城市上升，重慶表現較為突出，增長(cháng)幅度明顯。

　　分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比上升4.97%，其中北京升幅較大，為43.13%；一線(xiàn)城市同比增長(cháng)35.33%，深圳增幅顯著(zhù)近8成。二線(xiàn)代表城市成交面積環(huán)比增長(cháng)8.80%，同比上升24.08%。三線(xiàn)代表城市成交面積較上月下降4.01%，同比下降1.81%。

　　以一線(xiàn)城市代表城市北京為例，8月份成交商品住宅4907套，成交面積51.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅庫存環(huán)比上升4.47%至689.04萬(wàn)平方米。

　　縱觀(guān)1-8月份，北京市場(chǎng)自2018年1月進(jìn)入盤(pán)整期，市場(chǎng)成交開(kāi)始遇冷。2月恰逢傳統節日春節，樓市成交有所回落。3月樓市回暖，成交量有所上揚。4月份樓市成交成色顯現，成交環(huán)比上揚。隨后，5月份樓市成交繼續維持上行態(tài)勢。6月成交正?；芈?。7月成交有所回升。8月樓市成交持續上揚。

　　截至2018年8月末，中指院監測的主要城市庫存總量環(huán)比上升2.3%。重點(diǎn)監測的城市中，南京升幅較大，為14.73%，寧波上升幅度超13%緊隨其后。另外環(huán)比下降的城市中，杭州、深圳降幅明顯，均超一成。

　　易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數據顯示，2018年1-8月份，受監測的40個(gè)代表城市累計成交面積同比增長(cháng)5%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線(xiàn)城市累計同比下降18%，二線(xiàn)城市累計同比微漲1%；三四線(xiàn)城市累計同比增長(cháng)24%。

　　“供應量的釋放使得8月份新房成交面積創(chuàng )2016年10月份以來(lái)23個(gè)月新高，但是依然處于低位”。易居研究院研究員沈昕表示，由于限價(jià)政策，部分新盤(pán)性?xún)r(jià)比相對較高，項目去化情況較好。后續來(lái)看，隨著(zhù)房企資金鏈趨緊，9月、10月開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量或將維持高位。

　　地方調控政策繼續深化

　　8月以來(lái)，熱點(diǎn)地區調控政策延續精準、靈活的特點(diǎn)，重點(diǎn)保障合理居住需求，繼續抑制投機炒房；部分二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市調控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴圍。監管方面，多數省市先后開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)。從政策出臺的頻率來(lái)看，8月各地調控政策保持從嚴態(tài)勢，其中，加強市場(chǎng)監管類(lèi)政策占主流。

　　月內，住房和城鄉建設部召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì )，強調地方政府加快制定住房發(fā)展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理專(zhuān)項行動(dòng)，嚴厲打擊違法違規開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構。

　　綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開(kāi)展為期半年的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)。此次住建部再次強調調控政策的延續性與差別性。隨后，多個(gè)城市先后展開(kāi)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)。8月份以來(lái)，越來(lái)越多的城市先后出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)方案。

　　尤其是，8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，約談強調把思想和行動(dòng)統一到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的重要精神上來(lái)，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

　　隨后，8月19日，?？谑泄剂椗e措遏制房?jì)r(jià)上漲，包括強化各級各部門(mén)的房地產(chǎn)調控職責。強化調控聯(lián)動(dòng)機制；強化各級各部門(mén)責任壓實(shí)等。24日，呼和浩特表示將多措并舉調控房?jì)r(jià)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施。

　　不僅如此，月內，包括北京、濟南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續宣布堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制，努力實(shí)現全體人民住有所居目標。

　　與此同時(shí)，這些地方通過(guò)綜合運用經(jīng)濟、法律等行政手段調節住房需求，促進(jìn)供求平衡，增加住房及用地有效供應，清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規范市場(chǎng)秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制房?jì)r(jià)上漲。

　　中指院相關(guān)負責人表示，8月份以來(lái)密集出臺的調控政策，對房地產(chǎn)供需兩側的調控繼續深化。從住建部近期針對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的表態(tài)來(lái)看，政策將“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”。短期內將繼續保持此前政策的連續性和穩定性，優(yōu)先滿(mǎn)足剛需人群購房需求、加強人才落戶(hù)后購房的社保要求、繼續規范企業(yè)購房行為、二套房以上信貸繼續從緊。

　　“這意味著(zhù)，熱點(diǎn)城市將繼續通過(guò)出臺剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購房需求”。該負責人分析表示，“同時(shí)，作為遏制投機炒房最有效的手段，限購（個(gè)人、企業(yè)）、限售、提高社保年限要求、嚴查假離婚等政策仍將持續發(fā)力”。

　　樓市“金九銀十”難以出現

　　后續來(lái)看，隨著(zhù)8月份內房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的再次定調，結合下半年住建部頻繁約談房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的城市負責人，業(yè)內預計，北京、上海等一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格很難維持相對平穩的態(tài)勢。

　　易居方面分析認為，雖然進(jìn)入2018年，受監測的40大城市累計成交面積同比增幅曲線(xiàn)出現了反彈，這主要是因為年初以來(lái)三四線(xiàn)城市尤其是未調控或弱調控的三四線(xiàn)城市成交面積增長(cháng)較多?？紤]到內部環(huán)境調控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復雜多變，判斷出該曲線(xiàn)在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

　　沈昕表示，以上海市場(chǎng)為例，8月份上海二手房成交環(huán)比小幅下降，這可能是由于8月上海新盤(pán)供給放量，且限價(jià)環(huán)境下部分樓盤(pán)性?xún)r(jià)比較高，因此部分需求轉向一手市場(chǎng)。整體來(lái)看，上海二手房成交自2017年初以來(lái)一直屬于低位盤(pán)整狀態(tài)，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平，預計后續下降空間有限，隨著(zhù)政策面和資金面的趨緊，預計短期內成交仍將繼續低位盤(pán)整，“金九銀十”難以出現。

　　不僅僅是上海，從易居方面監測的40個(gè)代表城市來(lái)看，下半年以來(lái)連續兩個(gè)月40城成交面積出現下滑，市場(chǎng)降溫態(tài)勢顯現。沈昕說(shuō)，“結合房地產(chǎn)市場(chǎng)持續嚴厲的調控信號，疊加收緊的信貸環(huán)境，預計下半年40城成交量將繼續萎縮”。

　　沈昕進(jìn)一步預測，“分城市類(lèi)別看，一線(xiàn)城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩；東部二線(xiàn)和中部二線(xiàn)城市成交量將逐漸萎縮；其他二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市則面臨較大的下跌風(fēng)險”。

　　上述中指院負責人認為，長(cháng)期來(lái)看，供需結構失衡是導致目前我國住房問(wèn)題的主要原因，著(zhù)力擴大有效供給，是樓市調控頂層設計的方向。目前，各地在增加住房土地供應規模的同時(shí)，更加注重通過(guò)調整住房供應結構，增加新增土地供應中的中小戶(hù)型、共有產(chǎn)權住房比重的方式增加有效供給，有針對性地解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。

　　該人士認為，未來(lái)對住房租賃市場(chǎng)的規范也將進(jìn)一步加強?？梢灶A見(jiàn)的是，對租金的管控會(huì )加強；對住房租賃融資的監管會(huì )加強；對住房租賃機構的監管會(huì )加強；同時(shí)，進(jìn)一步推動(dòng)租購并舉制度的落實(shí)和細化，補齊租賃市場(chǎng)立法領(lǐng)域短板。（記者 高偉）

　　轉自：經(jīng)濟參考報

　　【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀