最近“一線(xiàn)城市房租大漲”的消息牽動(dòng)人心，多家機構的統計均顯示，2018年7月，北京每平方米月租金環(huán)比漲幅都在2%左右、同比上漲約20%，漲幅明顯。
上漲的原因是什么？除了往年大家公認的6、7、8月是租房高峰期，價(jià)格水漲船高之外，今年還有一個(gè)重要因素也進(jìn)入了公眾視野，那就是長(cháng)租公寓運營(yíng)商的推動(dòng)?；蛘哒f(shuō)，資本的力量。
爆發(fā)
起因是一位網(wǎng)友8月初在水木社區的發(fā)帖。在帖子中，他點(diǎn)名指出自如、蛋殼兩家長(cháng)租公寓運營(yíng)商在報價(jià)上相互抬杠、壟斷房源、最終提高房租的做法，并提出了"這樣下來(lái)，資本恣意妄為，把人的道德心和凝聚力全部擊垮"的憂(yōu)慮。
接下來(lái)，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉在8月17日的電話(huà)會(huì )議中表示，以自如、蛋殼為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%~40%的價(jià)格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場(chǎng)規律。
一石激起千層浪。長(cháng)租公寓運營(yíng)商一下子被推到了舞臺的中央，聚光燈齊齊打在它們身上。針對此種說(shuō)法，當天晚上，監管部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確提出規范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴查”，這里記者不再贅述。
當然，上述運營(yíng)商也已經(jīng)先后回應了質(zhì)疑。自如CEO熊林在8月19日發(fā)布了一條長(cháng)微博，稱(chēng)六年來(lái)自如客戶(hù)端的價(jià)格漲幅遠低于市場(chǎng)整體漲幅。
蛋殼公寓執行董事長(cháng)沈博陽(yáng)8月18日也發(fā)布朋友圈稱(chēng)，“租房關(guān)系到民生，不是兒戲”，并表示官方聲明將于周一發(fā)出。
“長(cháng)租公寓”是一種什么樣的商業(yè)模式？這些運營(yíng)商真有這么大的能量，可以抬高大伙兒的房租？它們憑什么？
下面，記者就來(lái)給大家捋一捋。
資本
所謂長(cháng)租公寓，是近幾年來(lái)房地產(chǎn)三級市場(chǎng)的一個(gè)新興行業(yè)，具體做法是由運營(yíng)商將業(yè)主的房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造、配齊家具家電后，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)等人士。
根據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的整理，長(cháng)租公寓的誕生最早可追溯到2002年，不過(guò)彼時(shí)正值房地產(chǎn)黃金時(shí)代，住房租賃市場(chǎng)并未受到過(guò)多關(guān)注。直到2014年，大量資本涌入，才推動(dòng)長(cháng)租公寓站上風(fēng)口。目前，長(cháng)租公寓運營(yíng)主體按類(lèi)別已經(jīng)形成了五類(lèi)明顯的參與者：資產(chǎn)派（新派公寓等）、開(kāi)發(fā)商派（萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等）、中介背景派（鏈家自如、我愛(ài)我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創(chuàng )業(yè)派（蛋殼公寓、You+等）。
在這其中，拿到融資的運營(yíng)商不在少數。記者自己做了一個(gè)整理，詳見(jiàn)表格。
從表格的統計來(lái)看，資本介入長(cháng)租公寓這個(gè)細分領(lǐng)域的時(shí)間可以追溯到2012年、2013年左右，并不是近一兩年才發(fā)生的，對行業(yè)的影響也更加深遠。
在這其中，僅2018年拿到融資的便有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家，而2017年底拿到融資的也有多家，尤其幾筆上億規模的融資更是引發(fā)了這個(gè)細分領(lǐng)域的"狂歡"。在資本的青睞下，這個(gè)賽道上的選手開(kāi)始加速狂飆。
痛點(diǎn)
華平投資過(guò)去幾年參與投資了多個(gè)長(cháng)租公寓項目，其合伙人丁毅曾公開(kāi)表示，該公司對于這一投資的邏輯是，過(guò)去幾年城鎮化的進(jìn)程，是一個(gè)非常明顯的驅動(dòng)力，租賃人口越來(lái)越多，但其中卻存在著(zhù)諸多痛點(diǎn)。“首先，從供給和需求量來(lái)看，租賃人口和租賃房屋之間一直存在需求不是很匹配的問(wèn)題。第二，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)越來(lái)越高，中國人首次買(mǎi)房的平均時(shí)間已經(jīng)往后推遲了，大學(xué)畢業(yè)十幾年甚至更長(cháng)時(shí)間都在選擇租房，市場(chǎng)需求在增大。第三，中國市場(chǎng)上存量房源很多都是以家庭長(cháng)期自住為目標建設出來(lái)的房源，很難滿(mǎn)足個(gè)人階段性生活主要租賃需求。正是這些痛點(diǎn)的存在讓長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)有了切入的契機。”
一位參與了多個(gè)長(cháng)租公寓項目投資的資深投資人也告訴記者，長(cháng)租公寓市場(chǎng)前景廣闊。“近年來(lái)房?jì)r(jià)的上漲已經(jīng)確定性地將部分人擋在了買(mǎi)房的門(mén)檻之外。且房產(chǎn)交易中連環(huán)交易的比重較大，這說(shuō)明資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)越來(lái)越只限于有房人群進(jìn)行換房交易和投資，而沒(méi)有買(mǎi)房的人將越來(lái)越無(wú)法‘上車(chē)’，只能轉向租賃市場(chǎng)尋求長(cháng)期的居住場(chǎng)所。”
一方面是龐大的市場(chǎng)容量和可觀(guān)的發(fā)展前景，另一方面卻是無(wú)法回避的盈利難問(wèn)題。究其根源，在于長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利主要來(lái)自物業(yè)租入和租出價(jià)格的"剪刀差"，而前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長(cháng)是這個(gè)行業(yè)的普遍痛點(diǎn)。市場(chǎng)公開(kāi)數據顯示，長(cháng)租公寓的長(cháng)期盈利目標設置在6%~7%，但當前大多數品牌的回報率不及1%。華菁證券報告也指出，長(cháng)租公寓的盈利空間比較有限，對于已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)和試圖進(jìn)場(chǎng)的玩家而言仍然是個(gè)有門(mén)檻的行業(yè)。“無(wú)論是資源獲取還是運營(yíng)管理端，市場(chǎng)參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無(wú)利可圖賠本出場(chǎng)。”
那么，如何破解國內長(cháng)租公寓盈利難問(wèn)題？上述資深投資人對記者表示，市場(chǎng)已經(jīng)給出了答案：先考慮占領(lǐng)市場(chǎng)，再考慮附加值盈利。
反思
拿到錢(qián)之后，這些運營(yíng)商要做的事情是什么呢？正如前面所說(shuō)，拿房源、統一設計裝修、房屋出租、租后服務(wù)，一條龍。
拿房源是第一步，也是這些運營(yíng)商鉚足了勁作戰的主要賽場(chǎng)。燒錢(qián)搶占房源、爭奪市場(chǎng)份額、爭取房租定價(jià)權，似乎成了很多人眼里能走得通的盈利模式。
但是這樣一來(lái)，后果也是立竿見(jiàn)影。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就公開(kāi)表示，很多租賃企業(yè)，特別是長(cháng)租公寓運營(yíng)商，低價(jià)囤積中低端房源，對其進(jìn)行升級改造；改造完成后，他們將房屋高價(jià)出租，賺取租金上漲帶來(lái)的差價(jià)。“資本大量涌入長(cháng)租公寓市場(chǎng)，但租賃市場(chǎng)并沒(méi)有多少是新增供應量，長(cháng)租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現象，這相當于多了一道關(guān)口賺取租金差價(jià)。”
另一位來(lái)自華南某大型機構的投資人坦言，一線(xiàn)城市房租的上漲最主要的原因還是來(lái)自市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的需求上升、供求關(guān)系不平衡導致租金上漲是很正常的現象；不過(guò)另一方面，包括長(cháng)租公寓在內的中介公司在房源上的激烈爭奪，短期影響也不可忽視。
但綜觀(guān)整個(gè)行業(yè)，對于長(cháng)租公寓來(lái)說(shuō)，拿房源只是第一步。從目前的情況來(lái)看，在裝修設計、租后服務(wù)等后續環(huán)節，國內的長(cháng)租公寓仍然飽受詬病。正如上述投資人所言，歸根到底長(cháng)租公寓的盈利能力還是來(lái)自精細運營(yíng)、服務(wù)價(jià)值、用戶(hù)粘性等等，而不是只當一個(gè)“二房東”、賺賺差價(jià)。
“這盆冷水潑得正是時(shí)候，讓大家都停下來(lái)思考思考，對行業(yè)來(lái)說(shuō)未嘗不是一件好事。”該投資人感慨。（記者李蕾）
轉自：每日經(jīng)濟新聞
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